Eigenbedarf Kündigung Schweiz: Was Sie jetzt tun müssen

Der Brief liegt im Briefkasten, das amtliche Formular trägt den Stempel des Vermieters und im Begründungsfeld steht ein einziges Wort: Eigenbedarf. Drei Monate Kündigungsfrist, die Wohnung soll geräumt werden, der Vermieter will angeblich selbst einziehen. Bevor Sie in Panik verfallen oder Kartons packen, lesen Sie diesen Artikel zu Ende. Denn eine Eigenbedarfskündigung in der Schweiz ist längst nicht so endgültig, wie viele Mieter:innen denken — und die wichtigste Frist zählt ab heute: 30 Tage zur Schlichtungsbehörde.

Was ist Eigenbedarf nach Schweizer Mietrecht?

Eigenbedarf bedeutet, dass die Vermieterschaft die Wohnung selbst nutzen will — oder sie nahen Verwandten überlassen möchte. Im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) ist der Begriff zwar nicht wörtlich definiert, taucht aber an entscheidender Stelle auf: in Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, der Sonderregel für den Fall, dass eine vermietete Wohnung verkauft wird und der neue Eigentümer dringend einziehen muss.

Eigenbedarf ist im Schweizer Mietrecht kein freier Kündigungsgrund, sondern ein Rechtfertigungsgrund. Vermieter dürfen ohne Begründung kündigen — aber sobald sie Eigenbedarf geltend machen, müssen sie ihn auch beweisen, wenn die Mieterschaft die Kündigung anficht. Genau hier liegt Ihr Hebel.

Wichtig zur Einordnung: In der Schweiz gilt das Kündigungsschutzrecht der Art. 271 ff. OR. Eine Kündigung darf nicht treuwidrig sein. Eigenbedarf ist grundsätzlich ein legitimer Grund — aber er muss echt, ernsthaft und plausibel sein. Erfundener oder vorgeschobener Eigenbedarf ist treuwidrig und damit anfechtbar.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

Der Kreis ist klar gezogen. Eigenbedarf gilt für:

• den Vermieter selbst
• den Ehepartner oder die Ehepartnerin
• die eingetragene Partnerin oder den eingetragenen Partner
• Eltern und Grosseltern
• Kinder und Enkel
• Geschwister
• Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager und Schwägerin

Cousine, Tante, Onkel, beste Freundin? Nein. Der Bundesgerichtshof legt den Begriff „naher Familienkreis“ eng aus. Wer ausserhalb dieses Kreises wohnen soll, ist kein gültiger Eigenbedarfsempfänger.

Was das Bundesgericht zum Eigenbedarf sagt

Die Praxis zur Eigenbedarf Kündigung in der Schweiz wird vom Bundesgericht laufend geschärft. Drei Leitplanken sollten Sie kennen:

• BGer 4A_703/2014 — Eigenbedarf muss aktuell und konkret sein. Eine vage Absicht „irgendwann mal selbst einziehen“ reicht nicht.
• BGer 4A_581/2017 — Wird die Wohnung kurz nach Auszug der Mieterschaft erneut ausgeschrieben oder fremdvermietet, gilt der Eigenbedarf als vorgeschoben. Beweislastumkehr zugunsten der Mieterschaft.
• Art. 271a Abs. 1 lit. e OR — Innert drei Jahren nach einem Schlichtungs- oder Mietgerichtsverfahren, das die Mieterschaft im Wesentlichen gewonnen hat, ist eine Kündigung nur in eng definierten Ausnahmefällen zulässig — Eigenbedarf zählt dazu, wird aber besonders streng geprüft (Sperrfrist).

Dringender Eigenbedarf vs. einfacher Eigenbedarf — der wichtige Unterschied

Im Schweizer Mietrecht gibt es zwei Arten von Eigenbedarf, und die Verwechslung ist der häufigste Fehler von Mietenden:

Einfacher Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter im ordentlichen Verfahren kündigt — also unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate auf den nächsten ortsüblichen Termin). Hier muss die Vermieterschaft den Eigenbedarf erst beweisen, wenn die Mieterschaft die Kündigung anficht. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses bleibt möglich.

Dringender Eigenbedarf ist die schärfere Form und kommt nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR vor allem nach einem Hausverkauf zum Tragen. Wenn ein neuer Eigentümer eine vermietete Liegenschaft kauft und dringend selbst einziehen muss, darf er ausserordentlich kündigen — also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestmietdauer und auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin (3 Monate Frist bei Wohnungen, 6 Monate bei Geschäftsräumen).

Die Hürden für dringenden Eigenbedarf sind hoch. Das Bundesgericht verlangt, dass dem neuen Eigentümer ein weiteres Zuwarten objektiv nicht zumutbar ist. Eine vage Absicht reicht nicht. Es braucht konkrete, aktuelle und nachvollziehbare Gründe — etwa weil der Käufer mit seiner Familie nirgendwo sonst unterkommt oder weil er die Wohnung beruflich zwingend benötigt. Auch im Fall von dringendem Eigenbedarf bleibt eine Erstreckung übrigens möglich, wird aber in der Praxis nur kürzer gewährt.

Voraussetzungen im Überblick

Die 30-Tage-Frist: Ihr wichtigstes Zeitfenster

Jetzt kommt der Satz, der über Wohnung oder Räumung entscheidet: Sie haben genau 30 Tage Zeit, die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anzufechten. Nicht 30 Werktage. Nicht 30 Tage ab Brief schreiben. Sondern 30 Kalendertage ab dem Tag, an dem das amtliche Kündigungsformular bei Ihnen oder bei beiden Eheleuten eingetroffen ist.

Verpassen Sie diese Frist, ist die Kündigung rechtskräftig. Egal wie unfair, vorgeschoben oder konstruiert der Eigenbedarf war — ab Tag 31 haben Sie keine Möglichkeit mehr, die Kündigung selbst zu kippen. Auch eine Erstreckung können Sie dann nur noch beantragen, wenn Sie die 30-Tage-Frist eingehalten haben.

Achtung: Sind beide Ehepartner Mieter, müssen beide das Schlichtungsgesuch unterschreiben — sonst ist die Anfechtung ungültig. Bei eingetragenen Partnerschaften gilt dasselbe. Auch Mietverträge mit Familienwohnungen unterliegen diesem Schutz nach Art. 266n OR.

Formelle Stolperfallen, die jede Kündigung kippen

Bevor Sie sich überhaupt mit Eigenbedarf auseinandersetzen, prüfen Sie drei Dinge — sie machen Kündigungen oft schon allein wegen Formfehlern nichtig:

1. Amtliches Formular — Die Kündigung einer Wohnung muss zwingend auf dem kantonalen Kündigungsformular erfolgen. Ein simples Briefchen reicht nicht. Fehlt das Formular, ist die Kündigung nichtig (Art. 266l OR).
2. Beide Ehepartner — Bei Familienwohnungen muss das Formular separat an beide Ehepartner verschickt werden, nicht nur an einen. Sonst ist die Kündigung nichtig.
3. Sperrfristen nach Art. 271a OR — Hat es ein Schlichtungsverfahren oder einen Mietzinsstreit gegeben, gilt eine dreijährige Sperrfrist, in der eine Kündigung ohne triftigen Grund unzulässig ist. Eigenbedarf ist hier zwar erlaubt, muss aber besonders streng geprüft werden.

Anfechtung Schritt für Schritt

So gehen Sie vor, sobald die Kündigung im Briefkasten liegt:

1. Datum festhalten — Notieren Sie sich das Eingangsdatum des Kündigungsformulars. Dieser Tag startet die 30-Tage-Frist.
2. Formular prüfen — Ist das amtliche kantonale Formular verwendet? Sind beide Ehepartner angeschrieben? Steht die korrekte Begründung drauf?
3. Begründung einfordern — Hat der Vermieter keine Begründung mitgeschickt, können Sie sie schriftlich nachfordern (Art. 271 Abs. 2 OR). Vermieter, die keine plausible Begründung liefern, schwächen ihre eigene Position vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen.
4. Beweise sammeln — Hat der Vermieter früher schon erfolglos Eigenbedarf behauptet? Steht die Wohnung womöglich auf einem Immobilienportal zur Wiedervermietung? Gibt es Aussagen von Hausmeister oder Nachbarn? Alles dokumentieren.
5. Schlichtungsgesuch einreichen — Beim zuständigen Schlichtungsamt am Ort der Mietsache. In den meisten Kantonen geht das per Brief, einige bieten auch ein Online-Formular an. Das Verfahren ist kostenlos.
6. Beratung holen — Der Mieterinnen- & Mieterverband (MV) in der Deutschschweiz, die Asloca in der Romandie und die Casanostra im Tessin bieten Mitgliedern kostenfreie Rechtsberatung und schreiben das Schlichtungsgesuch im Zweifel mit. Auf Vermieterseite publiziert der HEV Schweiz Merkblätter — die offizielle Plattform ch.ch bleibt neutral. Bei grossen Hausverwaltungen wie Wincasa, Privera, Livit oder APG|SGA Immobilien tritt Eigenbedarf häufig im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel auf — dann greift zusätzlich Art. 261 OR und die Beweislast wird verschärft.
7. Schlichtungsverhandlung wahrnehmen — Persönlich erscheinen, eigene Argumente vortragen. Die Schlichtungsbehörde versucht zuerst, eine Einigung zu finden. Gelingt das nicht, fällt sie einen Entscheid oder erteilt eine Klagebewilligung für das Mietgericht.
8. Parallel: Erstreckung beantragen — Im selben Schlichtungsgesuch immer auch eventualiter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Damit sichern Sie sich Zeit, falls die Kündigung Bestand hat.

Mustertext für Ihr Schlichtungsgesuch

Sie müssen kein Jurist sein. Ein einfaches Schreiben reicht. Hier ein bewährter Aufbau:

An die Schlichtungsbehörde in Mietsachen [Bezirk / Kanton]
[Adresse Schlichtungsamt]

Mieterschaft: [Name, Adresse, Geburtsdatum]
Vermieterschaft: [Name, Adresse]
Mietobjekt: [Strasse, PLZ, Ort, Stockwerk]

Schlichtungsgesuch betreffend Anfechtung der Kündigung vom [Datum] sowie eventualiter Erstreckung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Damen und Herren

Mit amtlichem Formular vom [Datum] hat mir die Vermieterschaft das Mietverhältnis per [Termin] gekündigt. Als Begründung wird Eigenbedarf angegeben. Ich erhebe innert der Frist von 30 Tagen gemäss Art. 273 OR die folgenden Begehren:

1. Die Kündigung vom [Datum] sei aufzuheben, da sie treuwidrig im Sinne von Art. 271 OR ist.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre nach Art. 272 ff. OR zu erstrecken.

Begründung: [Hier kurz schildern, warum der Eigenbedarf zweifelhaft ist und welche Härte die Kündigung für Sie bedeutet — Familie, Kinder in der Schule, lange Wohndauer, Verwurzelung, finanzielle Lage.]

Mit freundlichen Grüssen
[Datum, Unterschrift — bei Familienwohnungen beide Ehepartner]

Packen Sie einfache Beilagen dazu: Kopie der Kündigung, Kopie des Mietvertrags, allenfalls Wohnsitzbestätigung, Schulbestätigungen der Kinder.

Erstreckung nach Art. 272 OR: Bis zu vier Jahre Zeit

Selbst wenn der Eigenbedarf echt ist und die Kündigung Bestand hat — Sie müssen nicht innert drei Monaten ausziehen. Das Mietrecht kennt die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff. OR) als Schutzinstrument.

Bei Wohnungen sind maximal vier Jahre möglich, bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Diese Maximaldauer wird in der Praxis selten in einem Schritt gewährt — die Schlichtungsbehörde entscheidet nach Ermessen und gewährt oft zuerst eine kürzere Erstreckung, die später um eine zweite verlängert werden kann. Beide Erstreckungen zusammen dürfen die gesetzlichen vier bzw. sechs Jahre nicht überschreiten.

Eine Erstreckung wird gewährt, wenn die Kündigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet, die schwerer wiegt als das Interesse der Vermieterschaft an der Beendigung. Typische Härtegründe:

• Lange Wohndauer ab rund zehn Jahren, mit starker Verwurzelung am Wohnort, gewachsenem Bekanntenkreis und lokaler Bindung
• Kurze Wohndauer unter zwei Jahren kann umgekehrt als Härte zählen, wenn die Mieterschaft gerade erst eingezogen ist und ein erneuter Umzug unzumutbar wäre
• Schulpflichtige Kinder, die mitten im Schuljahr nicht wechseln sollten — besonders bei Übertritten in Sekundar- oder Gymnasialstufe
• Schwangerschaft im letzten Trimester oder Säugling unter sechs Monaten
• Hohes Alter ab 65 Jahren, Demenz, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit — die Schlichtungsbehörden gewichten Alter und Wohndauer kombiniert
• Knappe finanzielle Mittel und nachweislich schwierige Wohnungssuche (Bewerbungs-Absagen sammeln)
• Angespannter lokaler Wohnungsmarkt — in Zürich, Genf, Basel, Bern, Lausanne, Winterthur, Zug und Lugano regelmässig anerkannt, mit Leerstandsquoten unter 1 %

Wichtig: Eigenbedarf schliesst eine Erstreckung nicht automatisch aus. Sie ist nur ein Faktor, den die Schlichtungsbehörde in ihre Abwägung einbeziehen muss. Selbst bei dringendem Eigenbedarf können Sie damit Zeit gewinnen — auch wenn die Erstreckung dann typischerweise kürzer ausfällt.

Mietrechts-Abstimmung: Stimmvolk hat Verschärfung beim Eigenbedarf abgelehnt

Vielleicht haben Sie in den Medien von einer „Eigenbedarfsreform“ gehört. Am 24. November 2024 stimmte die Schweiz über eine Anpassung des Mietrechts ab, die die Hürden für Eigenbedarf gesenkt hätte. Statt eines „dringenden“ Eigenbedarfs hätte schon ein „bedeutender und aktueller“ Eigenbedarf für eine ausserordentliche Kündigung genügt.

Das Resultat: 53,8 Prozent Nein. Die Vorlage wurde abgelehnt. Auch die zweite Mietrechtsvorlage zur Untermiete fiel mit 51,6 Prozent Nein durch. Die ablehnenden Mehrheiten kamen vor allem aus den Städten — in Basel-Stadt, Genf, Zürich und Winterthur war die Ablehnung besonders deutlich.

Was heisst das für Sie? Es gelten weiterhin die alten, mieterfreundlicheren Regeln. Dringender Eigenbedarf bleibt ein eng auszulegender Ausnahmegrund. Die Beweislast liegt klar beim Vermieter. Wer Ihnen heute mit „neuem Eigenbedarfsrecht“ droht, redet sich raus — die Reform ist und bleibt politisch tot.

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Jetzt kommt der Hebel, den viele übersehen. Der Eigenbedarf war angeblich dringend, Sie sind ausgezogen — und plötzlich steht die Wohnung wieder bei Homegate oder ImmoScout24 zur Wiedervermietung. Oder der Vermieter selbst zieht nie ein. Was dann?

Dann haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Rechtsgrundlage ist Art. 271a Abs. 1 lit. d OR in Verbindung mit der allgemeinen Schadenersatzpflicht. Vorgeschobener Eigenbedarf ist eine treuwidrige Kündigung. Wer seine Mieter:innen mit einer Lüge aus der Wohnung holt, haftet für die finanziellen Folgen.

Ersatzfähig sind unter anderem:

• Umzugskosten (Spedition, Material, Endreinigung)
• Mietzinsdifferenz zur neuen, oft teureren Wohnung — meist für mehrere Jahre
• Maklercourtage, Inserate, Wohnungssuche-Aufwand
• Renovations- oder Anpassungskosten in der neuen Wohnung
• in besonders schweren Fällen eine Genugtuung

Die Beweislast für den vorgetäuschten Eigenbedarf liegt zwar bei Ihnen — aber wenn die Wohnung kurz nach dem Auszug wieder ausgeschrieben wird, ist das ein starkes Indiz, das vor Gericht regelmässig zum Erfolg führt. Das Bundesgericht hat in mehreren Urteilen Schadenersatzsummen im fünfstelligen Bereich bestätigt.

Tipp: Behalten Sie Ihr altes Mietobjekt nach dem Auszug im Auge. Screenshots von Inseraten auf Homegate, ImmoScout24, Flatfox oder den Portalen grosser Hausverwaltungen (Wincasa, Privera, Livit), Eintragungen im Grundbuch, Aussagen neuer Bewohner — alles, was beweist, dass der Eigenbedarf gar nicht echt war. Die Klage auf Schadenersatz läuft am Mietgericht (Art. 274d OR), die Verjährungsfrist für solche Ansprüche beträgt bis zu zehn Jahre. Wer vor dem Auszug noch Mängel der Mietwohnung rügt oder einen Nachmieter stellt, sichert sich zusätzliche Hebel.

Die häufigsten Fehler von Mieter:innen

Aus der Beratungspraxis der Schlichtungsbehörden tauchen immer dieselben Fehler auf. Vermeiden Sie sie:

1. 30-Tage-Frist verschlafen. Der häufigste und teuerste Fehler. Ab Tag 31 ist die Anfechtung erledigt.
2. Nur einer von beiden Ehepartnern unterschreibt. Bei Familienwohnungen müssen beide auf dem Schlichtungsgesuch stehen.
3. Mündliche Begründung akzeptieren. Verlangen Sie die Begründung schriftlich. Mündliche Aussagen lassen sich später kaum beweisen.
4. Erstreckung vergessen. Im Schlichtungsgesuch immer eventualiter Erstreckung beantragen — auch wenn Sie die Kündigung kippen wollen. Das ist Ihre Rückversicherung.
5. Keine Beweise sammeln. Wer Treuwidrigkeit behauptet, muss Indizien liefern. Inserate, Zeugenaussagen, frühere Eigenbedarfsversuche.
6. Sofort ausziehen. Eine Eigenbedarfskündigung ist keine Räumungsverfügung. Ohne rechtskräftiges Urteil und ohne Räumungsbefehl muss niemand die Wohnung räumen.
7. Den Vermieter ignorieren. Halten Sie den Kontakt sachlich, dokumentieren Sie alles schriftlich. Schweigen wird vor der Schlichtungsbehörde nicht belohnt.
8. Keine Beratung holen. Eine Mitgliedschaft beim Mieterverband kostet weniger als eine Stunde Anwaltsberatung — und die Beratungen sind unbeschränkt. Bei einem Streitwert über CHF 30’000 empfiehlt sich zusätzlich ein spezialisierter Anwalt.

Was passiert nach der Schlichtung?

Drei Szenarien sind möglich:

Einigung: Vermieter und Mieterschaft finden einen Vergleich — oft mit längerer Erstreckung, Auszugsvereinbarung oder einer finanziellen Abgeltung. Diese Einigung ist verbindlich.

Kündigung wird aufgehoben: Die Schlichtungsbehörde stellt fest, dass die Kündigung treuwidrig ist. Das Mietverhältnis läuft weiter wie bisher. Der Vermieter kann allerdings gegen den Entscheid vor Mietgericht klagen.

Kündigung wird bestätigt: Die Schlichtungsbehörde anerkennt den Eigenbedarf. Sie können — je nach Kanton — innert 30 Tagen ans Mietgericht weiterziehen. Wer diese Frist verpasst, akzeptiert den Entscheid.

In allen drei Fällen läuft die Erstreckung als Sicherheitsnetz mit. Planen Sie den Auszug rechtzeitig, vergleichen Sie Umzugsofferten frühzeitig und nutzen Sie die Zeit, um eine passende neue Wohnung zu finden.

Weiterführende Ratgeber

Wenn Sie tiefer einsteigen wollen, helfen Ihnen diese Ratgeber zum Schweizer Mietrecht weiter:

• Wohnung kündigen Schweiz — Fristen, Formvorschriften und Sonderfälle für Mieter und Vermieter
• Mietvertrag Schweiz — was im Vertrag drin sein muss, was unzulässig ist und welche Klauseln Eigenbedarf einschränken können
• Schlichtungsbehörde Mietrecht — Ablauf, Kosten, Erfolgschancen einer Anfechtung
• Nachmieter finden — wenn Sie den Auszug beschleunigen oder die Kündigungsfrist verkürzen wollen
• Mängel der Mietwohnung — Mängelrüge als zusätzlicher Schutz gegen treuwidrige Kündigungen