Erstvermietung Schweiz: Neubau-Mietwohnung richtig abwickeln

Frischer Parkett, unbenutzte Küche, Geruch nach neuer Farbe — der Erstbezug einer Neubauwohnung fühlt sich an wie ein kleines Privileg. Niemand hat hier vorher gewohnt, alles ist top in Schuss, jede Steckdose ist neu. Klingt nach einem klaren Gewinn. Ist es oft auch. Aber: Eine Erstvermietung bringt eigene Tücken mit, die viele Mieterinnen und Mieter unterschätzen — von versteckten Baumängeln über überhöhte Anfangsmietzinse bis zu Nebenkosten, die im ersten Jahr nur geschätzt sind. Wer beim Erstbezug die richtigen Schritte kennt, profitiert maximal. Wer sie ignoriert, zahlt drauf — manchmal jahrelang. Hier lesen Sie, worauf es bei der Erstvermietung in der Schweiz ankommt, welche Garantien Ihnen die SIA-Norm 118 sichert und wie Sie Mängel so dokumentieren, dass der Bauherr nicht aussteigen kann. Plus: der wichtigste Hebel überhaupt — die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 OR innerhalb von 30 Tagen, mit der Sie bei missbräuchlich hohen Erstvermietungs-Zinsen oft mehrere hundert Franken pro Monat zurückholen.

Was bedeutet Erstvermietung überhaupt?

Erstvermietung heisst: Sie sind die erste Mieterin oder der erste Mieter, der diese Wohnung nach Fertigstellung des Neubaus bezieht. Niemand hat sie vorher genutzt. Die Wohnung kommt direkt vom Generalunternehmer oder vom Bauträger zur Vermietung — typische Akteure auf dem Schweizer Markt sind Allreal, Mobimo, Implenia, HRS Real Estate, Steiner AG, Hiag Immobilien sowie börsennotierte Bestandshalter wie Swiss Prime Site (SPS) oder Pensionskassen-Pools wie Pensimo. Die Vermarktung läuft selten über die Eigentümerin direkt, sondern fast immer über grosse Immobilien-Bewirtschaftungen wie Wincasa, Privera, Livit oder APG, die schweizweit den Grossteil der Erstbezüge abwickeln.

Der Erstbezug ist juristisch nichts Besonderes — es gilt das normale Schweizer Mietrecht nach Obligationenrecht (OR). Praktisch macht der Status aber einen riesigen Unterschied: Alle Bauteile haben den Zustand „neu“, die Lebensdauertabelle steht für jedes Element bei null Prozent Abnützung, und der Bauherr haftet zusätzlich für Werkmängel — wenn die SIA-Norm 118 vereinbart ist, sogar mit Beweislastumkehr.

Wichtig zu wissen: Eine Wohnung, die ein paar Monate leerstand und noch nie bewohnt war, gilt weiterhin als Erstvermietung. Wurde sie dagegen schon einmal — und sei es nur kurz — vermietet, ist es ein normaler Mieterwechsel, und Sie verlieren die Erstbezugs-Vorteile.

Die Vorteile: Warum Erstbezug oft die bessere Wahl ist

Top-Zustand bei jedem Bauteil

Sie ziehen in eine Wohnung, in der nichts abgenutzt ist. Keine alten Wasserflecken in der Dusche, keine Macken im Parkett, keine vergilbten Steckdosen. Bei der Wohnungsübergabe ist die paritätische Lebensdauertabelle Ihres besten Freundes: Jedes Bauteil — Küche, Bad, Bodenbeläge, Türen, Storen — startet bei einer Restlebensdauer von 100 Prozent. Wenn beim Auszug etwas Normales kaputtgeht, zahlen Sie anteilig deutlich weniger als in einer Altbauwohnung, in der die Küche schon halb abgeschrieben ist.

Aktuelle Bau- und Energiestandards

Aktuelle Neubauten erfüllen in praktisch allen Kantonen die MuKEn 2014 oder neuere Energievorschriften und richten sich nach der SIA-Norm 380/1 (Thermische Energie im Hochbau). Üblich sind Zertifikate nach Minergie, Minergie-P (Passivhaus-Niveau, ca. 30 % weniger Heizenergie), Minergie-A (bilanziert energieautark) oder Minergie-ECO (zusätzlich Gesundheits- und Bauökologie-Kriterien). Dazu kommen dreifachverglaste Fenster mit U-Wert um 0.7 W/m²K, eine Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe statt Ölheizung und auf vielen Dächern Photovoltaik. Konkret heisst das: tiefere Nebenkosten (Heizkosten oft unter 8 Franken pro m² und Jahr), kein Schimmel durch schlechte Isolation, kein Zugluft-Problem im Winter. Lassen Sie sich vor Vertragsunterschrift den GEAK-Ausweis (Gebäudeenergieausweis der Kantone) zeigen — er zeigt schwarz auf weiss, was Sie an Heiz- und Stromkosten erwarten müssen.

Moderne Grundrisse und Ausstattung

Erstvermietungen folgen aktuellen Wohnbedürfnissen: offene Küchen, bodenebene Duschen, Reduit, Waschmaschine in der Wohnung statt im Keller, Glasfaser-Anschluss, Elektroauto-Ladestationen in der Tiefgarage. Vieles davon ist in 30-jährigen Altbauten nachträglich nicht oder nur teuer machbar.

Keine Altlasten

Keine Bohrlöcher des Vormieters, keine Tabakgeruch-Tapete, kein abgewohnter Teppich. Sie nehmen eine leere Bühne und gestalten sie selbst. Nichts verbirgt sich hinter dem Schrank, das später teuer wird.

Die Nachteile: Wo der Erstbezug seine Schattenseiten zeigt

Höherer Mietzins

Neubauten sind teuer in der Erstellung — und das schlägt direkt auf den Mietzins durch. Erstvermietungen liegen erfahrungsgemäss 15 bis 30 Prozent über dem Quartierdurchschnitt vergleichbarer Bestandsobjekte. Der Vermieter rechnet die hohen Baukosten in eine sogenannte „kostendeckende Miete“ um, und das ist legal — solange er sich an die Bruttorendite-Grenzen hält, die das Bundesgericht zieht.

Baumängel sind die Regel, nicht die Ausnahme

Auch bei sorgfältig gebauten Liegenschaften treten in den ersten Wochen nach Erstbezug Mängel auf. Klemmende Türen, schiefe Storen, undichte Silikonfugen, falsch verlegte Steckdosen, lärmende Lüftungen, Risse im Verputz durch Bauaustrocknung. Bei grösseren Überbauungen kommt im Schnitt eine zweistellige Anzahl Mängel pro Wohnung zusammen — der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz sieht das in seiner Beratungspraxis täglich. Im Extremfall bleiben Wohnungen monatelang unbewohnbar: An der Thujastrasse in Zürich-Wollishofen standen 2024 rund 37 Neubauwohnungen fast ein Jahr leer, weil die Gebäudehülle nicht dicht war.

Das Umfeld muss erst wachsen

Bei grösseren Überbauungen ist der Erstbezug oft erst der Anfang. Daneben wird weitergebaut, der Spielplatz ist Provisorium, der Quartierladen kommt erst in zwei Jahren, die ÖV-Haltestelle ist noch nicht eingeweiht. Wer Baulärm nicht aushält, sollte vor Vertragsunterschrift fragen, wie der Bauplan für die Nachbarparzellen aussieht — und im Zweifel einen Bauphasenplan vom Architekturbüro verlangen.

Bauaustrocknung

Beton, Estrich und Wandputz geben in den ersten 12 bis 24 Monaten nach Fertigstellung Restfeuchte ab. Das bedeutet: höhere Luftfeuchtigkeit in der Wohnung, mehr Lüften nötig, eventuell höherer Heizbedarf im ersten Winter — auch in einer perfekt isolierten Wohnung. Wer das nicht weiss, hält seinen Neubau für schlecht gebaut, dabei ist es ein normaler Prozess.

Lebensdauertabelle bei Erstbezug: Sie starten bei null Prozent

Die paritätische Lebensdauertabelle, gemeinsam herausgegeben vom Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz und dem HEV Schweiz, ist das Standardwerk für die Bewertung von Mieterschäden bei Wohnungsabgaben. Bei einer Erstvermietung gilt für jedes Bauteil eine Abnützung von 0 Prozent — Sie bekommen die Wohnung mit voller Restlebensdauer übergeben.

Das ist beim späteren Auszug bares Geld wert. Ein Beispiel: Sie zerkratzen nach acht Jahren das Parkett so stark, dass es geschliffen werden muss. Das Parkett hat laut Lebensdauertabelle eine Lebensdauer von 30 Jahren. Da Sie am Anfang von 100 Prozent gestartet sind, müssen Sie beim Auszug nur den Zeitwert ersetzen — also ungefähr 22/30 des Schadens. Wären Sie in einer 20 Jahre alten Wohnung eingezogen, hätten Sie nur noch 2/30 der Restlebensdauer „verbraucht“ und müssten entsprechend mehr zahlen.

Quelle: Paritätische Lebensdauertabelle MV/HEV. Wichtig: Diese Tabelle ist eine Empfehlung, kein Gesetz — Schlichtungsbehörden und Gerichte orientieren sich aber praktisch immer daran.

Bauherren-Garantie: SIA-Norm 118 und die 5-Jahres-Frist

Wenn die Wohnung neu gebaut wurde, haftet nicht nur der Vermieter nach Mietrecht — sondern auch der Generalunternehmer und die ausführenden Handwerksbetriebe nach Werkvertragsrecht. Hier kommt die SIA-Norm 118 ins Spiel, die in fast jedem Schweizer Bauvertrag als Vertragsbestandteil vereinbart wird.

Die zwei Phasen der Bauherren-Garantie

Erste 2 Jahre (Rügefrist): Volle Garantie mit Beweislastumkehr. In den ersten zwei Jahren nach der Bauabnahme können jederzeit Mängel gerügt werden. Der Unternehmer muss beweisen, dass der Mangel nicht von ihm verursacht wurde — nicht umgekehrt. Das ist der entscheidende Vorteil gegenüber dem reinen Obligationenrecht.

Jahr 3 bis 5 (Verdeckte Mängel): Versteckte Mängel — also solche, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren — können weitere drei Jahre lang beanstandet werden. Sie müssen aber sofort nach Entdeckung gerügt werden, nicht erst irgendwann.

Bis Jahr 10 (Absichtlich verschwiegene Mängel): Mängel, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen hat, können bis zu zehn Jahre lang geltend gemacht werden — das regelt Art. 371 OR.

Was heisst das für Sie als Mieter?

Die SIA-Norm 118 schützt formal den Bauherrn (Eigentümer), nicht direkt den Mieter. Aber: Wenn Sie als Mieter einen Baumangel melden, ist der Vermieter selbst daran interessiert, ihn schnell beim Generalunternehmer einzufordern — sonst läuft seine Garantiefrist ab. Heisst: Je früher und sauberer Sie Mängel melden, desto besser stehen die Chancen, dass sie kostenlos behoben werden.

Mängel beim Einzug dokumentieren — die wichtigsten 10 Tage Ihres Mietverhältnisses

Die ersten Tage nach dem Erstbezug entscheiden, ob Sie später Probleme haben oder nicht. Der Grund: Was Sie nicht innert 10 Tagen schriftlich rügen, gilt rechtlich als von Ihnen akzeptiert. Schweigen heisst Zustimmung — und das kann beim Auszug richtig teuer werden.

Schritt 1: Wohnungsabnahme mit Protokoll

Sie haben Anspruch auf eine offizielle Wohnungsübergabe mit der Bewirtschaftung. Verlangen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll — kein Mietverhältnis ohne dieses Dokument. Wie Sie typische Mängel in der Mietwohnung rechtssicher dokumentieren und welche Fristen gelten, haben wir separat aufgeschlüsselt. Gehen Sie durch jeden Raum, prüfen Sie jedes Detail: Wände, Boden, Decke, Fenster, Fensterbänke, Storen, Jalousien, Türen, Türgriffe, Steckdosen, Lichtschalter, Heizkörper, Sanitärapparate, Küchengeräte, Schränke, Schubladen, Lüftung, Sicherungskasten.

Tipp: Gehen Sie nicht alleine. Nehmen Sie jemanden mit, der ein zweites Augenpaar mitbringt. Machen Sie mit dem Smartphone Fotos von jedem Mangel — mit Datum, am besten mit einem Lineal oder Massstab daneben, damit später die Grösse erkennbar ist.

Schritt 2: Mängelliste innert 10 Tagen

Auch wenn das Übergabeprotokoll bereits Mängel festhält: Schicken Sie dem Vermieter innert 10 Tagen nach Einzug eine separate, nummerierte Mängelliste. Das empfiehlt der Mieterinnen- und Mieterverband ausdrücklich — und es deckt sich mit der Empfehlung des Beobachters und von hausinfo.ch. Was Sie jetzt nicht melden, müssten Sie beim Auszug beweisen, dass es bereits beim Einzug da war.

Schritt 3: Eingeschrieben verschicken

Mängelmeldungen immer per Einschreiben mit Rückschein oder per Mail mit Lesebestätigung. Das ist Ihr einziger Beweis, dass der Vermieter rechtzeitig informiert wurde.

Mängel-Checkliste Erstbezug

Gehen Sie diese Liste am Einzugstag durch — Punkt für Punkt:

• Wände: Risse, Druckstellen, Farbabplatzer, Flecken
• Decken: Risse (vor allem an Wandanschlüssen), Wasserflecken
• Bodenbeläge: Kratzer, Beulen, lose Fugen, falsche Stösse, knarrendes Parkett
• Fenster: Schliessen sie dicht? Kondenswasser? Kratzer im Glas? Funktionieren die Griffe?
• Storen und Rolläden: Laufen sie sauber? Schief hängend? Geräusche?
• Türen: Klemmt etwas? Schliessen sie ohne Gewalt? Sind die Drücker fest?
• Sanitär: Tropft etwas? Wassertemperatur korrekt? Abflüsse offen? Dusche dicht?
• Küche: Alle Geräte funktionieren? Schubladenführungen leichtgängig? Silikonfugen sauber?
• Elektro: Alle Steckdosen unter Strom? Lichtschalter funktionieren? FI-Schalter testen.
• Heizung und Lüftung: Funktionieren Thermostate? Lärmt die Komfortlüftung?
• Aussenbereich: Balkon-Geländer fest? Bodenbelag intakt? Entwässerung frei?
• Keller, Estrich: Trocken? Schliessfächer komplett mit Schlüssel?
• Briefkasten, Klingelschild, Wohnungsschloss: Funktioniert?

Mustertext: Mängelmeldung an die Bauherrschaft / Vermietung

Schicken Sie diesen Text per Einschreiben oder per Mail mit Lesebestätigung — ergänzen Sie ihn um eigene Punkte aus der Checkliste.

Betreff: Mängelmeldung Erstbezug — Wohnung [Strasse, Nr.], [PLZ Ort], Stockwerk [X]

Sehr geehrte Damen und Herren

Am [Einzugsdatum] habe ich die oben genannte Mietwohnung im Rahmen der Erstvermietung übernommen. Gemäss dem mir zugestellten Übergabeprotokoll gilt die Wohnung als ordnungsgemäss übergeben — bei genauerer Prüfung in den vergangenen Tagen sind jedoch folgende Mängel zutage getreten, die ich Ihnen hiermit fristgerecht innerhalb der gesetzlichen 10-Tages-Frist zur Kenntnis bringe und zur Behebung melde:

1. Raum: [Mangel präzise beschrieben, z. B. „Wohnzimmer: Riss im Wandverputz an der Nordwand, ca. 80 cm lang“]

Fotos zu jedem aufgeführten Mangel sind diesem Schreiben als Beilage beigefügt.

Ich bitte Sie, mir innert 14 Tagen schriftlich zu bestätigen, bis wann die einzelnen Mängel durch die Bauherrschaft beziehungsweise die zuständigen Handwerksbetriebe behoben werden. Ich behalte mir ausdrücklich vor, weitere Mängel, die sich erst bei längerer Nutzung der Wohnung zeigen, gemäss Art. 259a OR sowie unter den Garantiebestimmungen der SIA-Norm 118 nachzumelden.

Freundliche Grüsse
[Name, Unterschrift]

Beilagen: Fotodokumentation (X Seiten), Kopie Übergabeprotokoll

Anfangsmietzins anfechten: Der wichtigste Hebel beim Erstbezug

Eine der wichtigsten Möglichkeiten bei Erstvermietungen ist die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 270 OR. Genau hier hat der Bundesgerichtshof in mehreren Leitentscheiden (u. a. BGE 139 III 13 und BGE 142 III 442) festgehalten, dass bei Erstvermietungen die Beweislast faktisch beim Vermieter liegt: Wer einen Anfangsmietzins deutlich über dem Quartierüblichen verlangt, muss ihn rechtfertigen können — sonst gilt der Zins als missbräuchlich nach Art. 269 OR und wird durch die Schlichtungsbehörde reduziert (Art. 270a OR analog). In Kantonen mit Wohnungsmangel — aktuell unter anderem Zürich, Genf, Waadt, Zug, Luzern, Basel-Stadt, Neuenburg, Freiburg — muss der Vermieter Ihnen bei Vertragsabschluss ein amtliches Formular nach VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) mit der Mitteilung des Anfangsmietzinses aushändigen. Auf diesem Formular steht der bisherige Mietzins (bei Erstvermietung: keiner, Vermerk „Erstvermietung“) sowie der neue Zins und seine Begründung.

Wann können Sie anfechten?

Sie können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Sie mussten die Wohnung wegen einer persönlichen oder familiären Notlage annehmen
• Es herrscht in der Region Wohnungsknappheit (kantonal definiert, oft ab Leerwohnungsziffer unter 1.5 Prozent)
• Der neue Zins liegt deutlich über dem orts- und quartierüblichen Niveau

Bei Erstvermietungen ist der dritte Punkt der zentrale Hebel: Sie vergleichen den Mietzins mit fünf vergleichbaren Wohnungen im selben Quartier (gleiche Grösse, gleiche Lage, ähnliches Baujahr-Niveau). Liegt Ihre Wohnung deutlich darüber, haben Sie gute Chancen.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie klagen

Gehen Sie vor der Anfechtung zum Mieterinnen- und Mieterverband Ihres Kantons. Eine Beratungsstunde kostet je nach Kanton zwischen 0 (für Mitglieder) und ca. 80 Franken — und kann Ihnen tausende Franken Einsparung bringen, wenn die Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat. Bringen Sie den Mietvertrag, das amtliche Formular und Mietzinsvergleiche aus Comparis oder Homegate mit.

Wichtig: Kein Schutz vor Kündigung

Das Schweizer Mietrecht schützt Sie vor Vergeltungskündigungen. Wenn Sie den Anfangsmietzins anfechten, darf Ihnen der Vermieter nicht aus Rache kündigen — eine ausgesprochene Kündigung wäre nach Art. 271a OR anfechtbar. Trauen Sie sich also, Ihr Recht durchzusetzen.

Nebenkosten beim Erstbezug: Vorsicht bei Schätzungen

Bei einer Erstvermietung gibt es noch keine Vorjahresabrechnung. Der Vermieter setzt die monatlichen Akontozahlungen also auf Basis einer Schätzung fest — und diese Schätzung ist erfahrungsgemäss zu tief. Warum? Weil tiefe Nebenkosten den Bruttozins schöner aussehen lassen und die Vermietung erleichtern.

Was passiert dann? Nach einem Jahr kommt die erste Nebenkostenabrechnung, und Sie zahlen kräftig nach — manchmal vierstellige Beträge. Wer das nicht eingeplant hat, gerät in finanziellen Stress.

Ihr Schutz: Fragen Sie vor Vertragsunterschrift, wie die Nebenkosten geschätzt wurden, und vergleichen Sie mit ähnlichen Bestandsobjekten. Planen Sie intern mit 20 bis 30 Prozent mehr als der ausgewiesene Akonto-Betrag. Das ist auch nach Daten von hausinfo.ch und Comparis ein realistischer Sicherheitspuffer.

Achtung beim Posten „Heizung im ersten Winter“: Die Bauaustrocknung erhöht den Energieverbrauch deutlich. Die Mehrkosten dafür darf der Vermieter in vielen Kantonen nicht voll auf die Mieter abwälzen — fragen Sie im Zweifel beim Mieterinnen- und Mieterverband nach.

Kaution beim Neubau: 3 Monatsmieten — keine Ausnahme

Auch bei der Erstvermietung gilt Art. 257e OR: Die Mietzinskaution darf maximal drei Nettomonatsmieten betragen und muss auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen bei einer Schweizer Bank hinterlegt werden. Manche Bauherren versuchen, höhere Kautionen zu verlangen — etwa „wegen der teuren Ausstattung“. Das ist unzulässig, Sie können sich darauf berufen. Prüfen Sie ausserdem bei der Vertragsunterschrift, ob alle Klauseln im Schweizer Mietvertrag sauber formuliert sind — bei Erstvermietungen schleichen sich gerne Sonderklauseln zu Bauphasenlärm oder verspäteter Übergabe ein.

Alternative: Mit Anbietern wie SwissCaution, Firstcaution oder Smartcaution können Sie eine Kautionsversicherung abschliessen, statt das Geld auf einem Sperrkonto blockieren zu lassen. Sie zahlen dafür eine jährliche Prämie (typischerweise 4 bis 5 Prozent der Kautionssumme), bekommen das Geld aber nie zurück. Lohnt sich, wenn Sie die liquiden Mittel anderweitig brauchen.

Häufige Probleme beim Erstbezug — und was sie wirklich bedeuten

Was Sie sonst noch wissen sollten

Versicherungen ab Tag 1. Eine Hausratversicherung mit Privathaftpflicht ist auch im Neubau Pflicht — viele Vermieter verlangen den Nachweis als Bedingung für die Schlüsselübergabe. Achten Sie darauf, dass die Versicherungssumme zur Wohnungsgrösse passt, nicht zu Ihren alten Möbeln aus dem WG-Zimmer.

Glasfaser, Strom, Gas, Wasser anmelden. Im Neubau ist meist Glasfaser (Swisscom, Sunrise, Salt oder lokale Anbieter via FTTH) verfügbar. Strom läuft je nach Kanton über den lokalen Versorger (EWZ in Zürich, IWB in Basel, BKW im Mittelland). Anmeldung am besten zwei Wochen vor Einzug erledigen, damit am Einzugstag alles läuft.

Adressänderung sauber durchziehen. Innert 14 Tagen bei der neuen Wohngemeinde anmelden — sonst drohen Bussen. Detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitungen finden Sie in unserem Ratgeber zur Adressänderung beim Umzug.

Wohnungsübergabe-Protokoll aufbewahren. Legen Sie das Übergabeprotokoll und die Mängelmeldung an einen sicheren Ort — am besten zusätzlich digital als PDF auf Cloud und USB-Stick. Sie brauchen beides spätestens beim Auszug, manchmal auch früher bei Streit über Garantieleistungen.