Kleiner Unterhalt Mieter Schweiz: Wer zahlt was?

Die Glühbirne im Flur ist durch, aus dem Wasserhahn kommt nur noch ein Rinnsal, am Kühlschrank löst sich die Dichtung, und der Vermieter sagt: „Machen Sie das selbst, ist kleiner Unterhalt.“ Klingt nach Standardansage. Aber stimmt sie auch? In der Schweiz steckt hinter diesem Satz ein präziser juristischer Begriff aus Art. 259 OR — und eine Faustregel, die viele Vermieter und grosse Hausverwaltungen wie Wincasa, Privera, Livit oder Apleona (APG) zu ihren Gunsten dehnen. Die gute Nachricht: Als Mieter müssen Sie beim kleinen Unterhalt weit weniger zahlen, als Ihre Mietverwaltung suggeriert. Der Mieterverband (MV / Asloca in der Romandie / Casanostra im Tessin) und sogar der Hauseigentümerverband HEV bestätigen die enge Auslegung des Bundesgerichts. Hier lesen Sie, wo die Grenze wirklich verläuft, welche 25 Reparaturen zu welcher Seite gehören und wie Sie höflich, aber bestimmt antworten, wenn Ihr Vermieter Ihnen die Heizungsreparatur in die Schuhe schieben will.

Was ist kleiner Unterhalt nach Art. 259 OR?

Kleiner Unterhalt ist der eine Satz im Schweizer Mietrecht, den Sie sich merken sollten. Art. 259 OR formuliert ihn so: „Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten beseitigen.“ Drei Wörter machen die ganze Musik — klein, gewöhnlich, Ausbesserung. Sobald eine dieser drei Voraussetzungen fehlt, ist es kein kleiner Unterhalt mehr und der Vermieter muss zahlen.

Klein heisst: geringer Aufwand, wenig Geld, kein Spezialwerkzeug. Gewöhnlich heisst: kommt im Alltag regelmässig vor, ist also vorhersehbar — Verschleissteile, Kleinkram. Und Ausbesserung heisst: kein Bauteil-Tausch, keine Reparatur, die handwerkliche Vorkenntnisse oder gar einen Fachbetrieb verlangt. Die drei Bedingungen müssen alle erfüllt sein.

Der zweite wichtige Punkt: Die Pflicht zum kleinen Unterhalt ist gesetzlich klar geregelt, aber sie hat eine Grenze nach oben — und zwar zweifach. Pro Einzelreparatur gilt die Materialgrenze von rund CHF 150. Zusätzlich akzeptiert die gefestigte Schweizer Praxis (Bundesgericht, Schlichtungsbehörden, Asloca-Beratung) eine Jahres-Obergrenze von 1 bis 2 % des Bruttojahresmietzinses. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung für CHF 2’400 brutto im Monat — also CHF 28’800 pro Jahr — heisst das: Maximal CHF 288 bis CHF 576 an kleinem Unterhalt sind insgesamt zumutbar. Alles darüber zahlt der Vermieter, auch wenn es viele kleine Posten sind.

Art. 256 OR verpflichtet den Vermieter, die Wohnung „in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ zu erhalten — und zwar während der gesamten Mietdauer. Das ist zwingendes Mietrecht. Heisst: Auch wenn in Ihrem Mietvertrag (Schweiz) steht, dass Sie als Mieter „alle Reparaturen bis 1 Prozent des Jahresmietzinses“ oder pauschal alles unter CHF 200 zu tragen haben, ist diese Klausel unwirksam, sofern sie schlechter ist als das Gesetz. Der HEV-Standardvertrag enthält solche Formulierungen — der Mieterverband (MV, Asloca, Casanostra) stellt seit Jahren klar, dass sie rechtlich nicht durchsetzbar sind.

Die ungeschriebene CHF 150-Regel — und warum sie längst nicht mehr alles ist

Wenn Sie irgendwo in einem Mietratgeber lesen „alles unter 150 Franken zahlt der Mieter“, dann ist das eine Vereinfachung, die so nie im Gesetz stand und heute sogar überholt ist. Die CHF 150-Faustregel hat sich aus der Praxis der Schlichtungsbehörden und der Mietgerichte entwickelt — vor allem im Kanton Zürich. Sie war nie eine harte Grenze, sondern ein Anhaltspunkt, an dem sich Schlichter orientiert haben.

Heute gilt: Die 150-Franken-Regel ist nur die Material-Obergrenze. Sie betrifft kleine Ersatzteile wie Filter, Dichtungen, Strahlregler, Backbleche, Duschschläuche oder Glühbirnen. Kostet das Ersatzteil mehr als 150 Franken, ist es nach gefestigter Praxis kein kleiner Unterhalt mehr — selbst wenn Sie es theoretisch selbst einbauen könnten.

Die neuere Gerichtspraxis, die sich in mehreren Kantonen und über das Bundesgericht durchsetzt, geht aber noch einen Schritt weiter. Sie sagt: Es kommt nicht nur auf den Preis an, sondern auf die Tätigkeit. Sobald für eine Reparatur Fachwissen, Spezialwerkzeug oder ein gelernter Handwerker nötig ist, ist es kein kleiner Unterhalt mehr — selbst wenn das Ersatzteil nur 30 Franken kostet. Beispiel: Ein neuer Heizungsregler kostet 80 Franken. Trotzdem muss ihn ein Sanitärinstallateur einbauen, also zahlt der Vermieter alles — Material und Arbeit.

Faustregel-Box

Kleiner Unterhalt ist nur dann Ihre Sache, wenn alle drei Punkte stimmen:
1. Sie können es ohne Vorkenntnisse selbst machen — Schraubenzieher, Zange, vielleicht eine YouTube-Anleitung, mehr nicht.
2. Das Ersatzteil kostet maximal CHF 150. — Bei mehr ist Schluss, auch bei Selbstmontage.
3. Es ist ein Verschleiss- oder Verbrauchsteil. — Etwas, das im Alltag laufend verbraucht wird oder kaputtgeht.

Fehlt nur eine Bedingung, zahlt der Vermieter.

25 konkrete Beispiele: Was Sie selbst zahlen, was nicht

Die abstrakte Definition reicht oft nicht. Schweizer Mietverhältnisse leben von Listen, und genau deshalb hier die kompakte Übersicht. Erst die klare Tabelle, dann die Details zu den häufigsten Streitfällen.

Tabelle: Kleiner Unterhalt im Überblick

Glühbirnen, Sicherungen, Strahlregler — die Klassiker

Die Glühbirne ist der Lehrbuchfall. Verbrauchsteil, kostet ein paar Franken, jeder Mensch kann sie wechseln. Klare Sache: Mieter zahlt. Das gilt auch für LED-Module in Standardfassungen (E14, E27, GU10). Anders sieht es aus, wenn die Lampe fest in einer Decken- oder Spiegelkonstruktion verbaut ist und nur ein Elektriker sie austauschen kann — dann ist der Vermieter dran.

Sicherungen tauschen gehört ebenfalls zum kleinen Unterhalt, sofern es um die normalen Schmelz- oder Schraubsicherungen geht und der Verteilkasten frei zugänglich ist. Eine Sicherung kostet wenige Franken, der Wechsel dauert 30 Sekunden. Geht aber gleichzeitig die FI-Schutzschaltung ständig raus oder können Sie die Ursache nicht selbst finden, ist Schluss mit Eigenleistung — dann muss ein Elektriker ran, und das ist Vermietersache.

Der Strahlregler am Wasserhahn — auch Perlator genannt — verkalkt in Schweizer Wohnungen besonders schnell, vor allem in Hartwasser-Regionen wie Zürich, Basel oder dem Mittelland. Abschrauben, in Essig einlegen, wieder draufschrauben. Oder fünf Franken im Hagebaumarkt, bei Jumbo, Hornbach oder Coop Bau+Hobby. Klassischer kleiner Unterhalt. Und einer der häufigsten Punkte, bei denen Mieter unnötig den Hauswart rufen, der dann eine Stundenrechnung über 80 Franken schickt, die der Mieter im Zweifel zahlen muss, weil es eben Kleinkram war.

Dichtungen, Türklinken, Duschschlauch

Eine kleine Gummidichtung am Wasserhahn oder an der Brause kostet zwei Franken und ist mit einem Schraubenschlüssel in fünf Minuten gewechselt. Mieter. Anders bei der Kühlschrankdichtung: Bei einem Standard-Kühlschrank, bei dem die Dichtung nur in eine Magnetnut gedrückt wird, ist es noch kleiner Unterhalt. Bei einem Einbaukühlschrank mit verschraubter, integrierter Dichtung, die der Hersteller einbauen muss, kippt die Sache und der Vermieter zahlt.

Eine wackelige Türklinke ziehen Sie mit einem Inbusschlüssel oder einem Schraubenzieher in 30 Sekunden fest. Selbstverständlich kleiner Unterhalt. Bricht die Klinke ab und Sie müssen eine neue Garnitur kaufen — geht meistens noch, wenn das Ersatzteil im Baumarkt unter 30 Franken liegt. Geht es um eine Designklinke aus Edelstahl für 200 Franken, ist es Vermietersache.

Duschschlauch und Brausekopf gehören zur Kategorie Verschleiss. Ein Standard-Duschschlauch kostet 15 bis 25 Franken, der Wechsel dauert eine Minute. Klar Mieter. Auch der Toilettenpapierhalter, der sich mal wieder gelöst hat, ist Mieter — nachschrauben oder mit einem neuen Dübel sauber befestigen.

Dübel-Verschluss, Wandlöcher und Backofenscheibe

Wenn Sie Bilder aufhängen, dübeln Sie die Wand. Beim Auszug — oder schon während der Mietzeit, wenn Sie umräumen — verschliessen Sie diese Löcher selbst. Ein bisschen Spachtelmasse, ein Schwämmchen, fertig. Bundesgerichts-Praxis und ortsübliche Werte unterscheiden hier nach Anzahl: Bis zu rund einem Dutzend Bohrlöcher pro Raum gelten als normale Abnutzung, mehr verlangt sauberes Verspachteln und in der Regel das Streichen vor dem Auszug in der ursprünglichen Farbe. Auch klassischer kleiner Unterhalt: die Backofenscheibe innen reinigen, der Kühlschrank-Innenraum, das Lüftungsgitter im Bad, der Filter der Dunstabzugshaube. Das gehört zur Sorgfaltspflicht und steht meistens schon im Wohnungsübergabe-Protokoll als Mieterpflicht. Vermerken Sie alle vorhandenen Schäden bei Einzug zwingend im Wohnungsübergabeprotokoll, sonst gelten sie später als von Ihnen verursacht.

Boiler, Geschirrspüler, Heizung — wo der Vermieter immer zahlt

Hier ist die Linie scharf. Sobald ein Gerät reparaturbedürftig ist, das nur ein Fachbetrieb anfassen darf, gilt: Vermietersache. Der Boiler im Bad gehört dazu — unabhängig davon, ob nur ein Heizstab kaputt ist oder das ganze Gerät getauscht werden muss. Ein Sanitärinstallateur muss ran, und sobald ein Sanitärinstallateur ran muss, ist der Begriff kleiner Unterhalt tot.

Gleiches gilt für den Geschirrspüler. Auch wenn nur die Pumpe verstopft ist — Sie als Mieter dürfen das Gerät nicht aufschrauben, und selbst wenn Sie dürften, ist die Reparatur kein „gewöhnliches Ausbessern“. Pumpe, Heizstab, Wasserzulauf, Steuerelektronik — alles Vermieter. Was Sie selbst tun können und müssen: das Sieb am Boden des Geräts regelmässig reinigen, Salz und Klarspüler nachfüllen. Das ist Wartung, gehört zur Sorgfaltspflicht und kostet nichts.

Bei der Heizung ist die Sache eindeutig: Heizung ist Kerninfrastruktur, der Vermieter haftet komplett. Weder Heizkörper noch Thermostatventile, weder Regler noch Pumpe gehören in Ihre Tasche. Selbst wenn ein Thermostatknopf am Heizkörper für 25 Franken zu ersetzen wäre — montieren muss ihn fachkundig jemand, und damit ist es Vermietersache.

Kantonale Praxis und das Bundesgericht

Das Mietrecht ist Bundesrecht, aber die Auslegung variiert kantonal. Vor allem bei der Frage „wann hört kleiner Unterhalt auf?“ haben die Schlichtungsbehörden Spielraum — und sie nutzen ihn. Im Kanton Zürich hat sich die CHF 150-Material-Grenze als pragmatischer Richtwert etabliert; das Mietgericht Zürich orientiert sich seit Jahren daran. In Basel-Stadt argumentieren Schlichter oft restriktiver: Schon bei 100 Franken sehen sie die Schwelle erreicht. Und in der Westschweiz, etwa im Kanton Genf, ist die Praxis tendenziell mieterfreundlicher.

Das Bundesgericht hat in mehreren Urteilen klargemacht, dass die Aufzählung im Mietvertrag nicht entscheidend ist. Der Vermieter kann nicht einfach eine lange Liste anhängen („Mieter zahlt: Sicherungen, Schlösser, Spülkasten, Toilettenbrille, Boilerwartung, Lüftungsfilter…“) und damit das Gesetz aushebeln. Sobald eine Position auf der Liste objektiv kein kleiner Unterhalt ist, ist die Klausel ungültig — und zwar von Anfang an, nicht erst nach gerichtlicher Feststellung.

Konkret heisst das für Sie: Wenn die Verwaltung Ihnen eine Rechnung schickt, ist nicht der Mietvertrag der erste Massstab, sondern Art. 259 OR. Lesen Sie die Position, prüfen Sie sie an den drei Faustregel-Punkten, und wenn sie nicht passt, schreiben Sie zurück.

Was passiert bei Streit?

Im Idealfall gar nichts — Sie schreiben eine sachliche Antwort, der Vermieter denkt nochmal nach, die Sache ist erledigt. So läuft es bei den meisten Reibereien rund um den kleinen Unterhalt. Wichtig in dieser Phase: Ist es kein kleiner Unterhalt, sondern ein echter Mangel an der Mietwohnung, greift Ihre Meldepflicht nach Art. 257g OR — Sie müssen den Schaden umgehend schriftlich melden, sonst verlieren Sie Ansprüche. Eskaliert es, ist die nächste Stufe die Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde. Das Verfahren ist kostenlos, dauert ein paar Wochen und endet meistens mit einer pragmatischen Einigung. Über 70 Prozent der Mietstreitigkeiten in der Schweiz werden dort beigelegt, ohne dass je ein Richter involviert ist.

Finden Sie keine Einigung, bekommen Sie eine Klagebewilligung und können innerhalb von 30 Tagen ans Mietgericht. Bei Streitwerten unter 30’000 Franken ist das Verfahren weiterhin günstig — und kleiner Unterhalt fällt fast immer in diese Kategorie. Reine Wirtschaftlichkeitsfrage: Bei einer 200-Franken-Position lohnt sich der Gerichtsweg selten, bei 1’000 Franken oder mehreren Positionen schon eher.

Wichtig: Verweigern Sie eine Zahlung, die Sie für unberechtigt halten, gehen Sie nicht in die Eskalation, ohne zu schreiben. Eine sachliche, schriftliche Antwort an die Verwaltung schützt Sie rechtlich — und ist oft schon der entscheidende Schritt.

Mustertext: Antwort an die Verwaltung, wenn sie zu viel verlangt

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich beziehe mich auf Ihr Schreiben vom [Datum] beziehungsweise auf die beigelegte Rechnung über CHF [Betrag] für die [Reparatur / den Ersatz von …].

Gemäss Art. 259 OR umfasst der kleine Unterhalt nur Reparaturen, die mit geringem Aufwand und ohne besondere Fachkenntnisse durch den Mieter selbst ausgeführt werden können, sowie Ersatzteile bis zu einer Materialgrenze, die nach gefestigter Schweizer Gerichtspraxis bei rund CHF 150 liegt. Die in Rechnung gestellte Position erfüllt diese Voraussetzungen aus meiner Sicht nicht, da [Begründung — z. B.: „die Reparatur nur durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden konnte“ / „die Materialkosten CHF 150 deutlich übersteigen“ / „es sich um ein Bauteil handelt, das zur vom Vermieter geschuldeten Erhaltung der Mietsache gemäss Art. 256 OR gehört“].

Ich bitte Sie höflich, die Position zurückzunehmen oder mir innert 14 Tagen eine schriftliche Begründung zukommen zu lassen, weshalb sie aus Ihrer Sicht zum kleinen Unterhalt zählt. Sollten wir keine Einigung erzielen, behalte ich mir vor, die Schlichtungsbehörde anzurufen.

Freundliche Grüsse
[Name, Adresse, Unterschrift]

Schicken Sie das Schreiben per Einschreiben oder mindestens per E-Mail mit Lesebestätigung. Heben Sie sich eine Kopie auf. In acht von zehn Fällen reicht das schon — Verwaltungen ziehen unberechtigte Forderungen lieber zurück, als sich in ein Schlichtungsverfahren zu begeben.

Unterschied zu Mängeln nach Art. 256 OR

Verwechseln Sie kleinen Unterhalt nicht mit einem Mangel. Das sind zwei völlig verschiedene Welten — und wenn Sie sie sauber trennen, sparen Sie sich viel Ärger.

Kleiner Unterhalt ist eine Reinigung oder Bagatell-Ausbesserung, die Sie als Mieter erledigen müssen, ohne den Vermieter überhaupt zu informieren. Glühbirne kaputt? Wechseln. Strahlregler verkalkt? Entkalken. Sie machen es einfach, fertig.

Ein Mangel dagegen ist eine Beeinträchtigung, die über kleinen Unterhalt hinausgeht — Schimmel, defekte Heizung, kaputter Boiler, undichte Fenster. Hier haben Sie eine Meldepflicht nach Art. 257g OR. Sie müssen den Vermieter sofort schriftlich informieren, sonst haften Sie für Folgeschäden. Und dann haben Sie die Wahl: Mängelbeseitigung verlangen, Mietzinsreduktion fordern, in schweren Fällen sogar fristlos kündigen.

Die Faustregel zur Abgrenzung: Wenn Sie es selbst in 15 Minuten mit Werkzeug aus dem Haushalt erledigen können — kleiner Unterhalt, machen, schweigen. Wenn nicht — Mangel, schriftlich melden, Vermieter ist am Zug.

Verhältnis zur Sorgfaltspflicht nach Art. 257f OR

Es gibt einen dritten Begriff, der oft mit kleinem Unterhalt vermischt wird: die Sorgfaltspflicht aus Art. 257f OR. Sie verpflichtet Sie, die Wohnung „sorgfältig zu gebrauchen“. Konkret heisst das: lüften, heizen, regelmässig putzen, Geräte gemäss Anleitung benutzen. Wenn Sie diese Sorgfaltspflicht verletzen und dadurch ein Schaden entsteht, haften Sie komplett — unabhängig davon, ob es um kleinen Unterhalt oder einen grossen Mangel geht.

Beispiele aus der Praxis: Schimmel, der entsteht, weil Sie nie lüften. Wasserschaden, weil Sie den Hahn offen lassen. Verstopfter Abfluss, weil Sie Speisereste reingespült haben. Kalkschäden am Strahlregler, weil Sie nie entkalken. In all diesen Fällen zahlen Sie die Reparatur — und zwar in voller Höhe, nicht nur bis 150 Franken. Der Begriff kleiner Unterhalt spielt dann gar keine Rolle mehr, denn der Schaden geht auf eine Sorgfaltspflichtverletzung zurück.

Umgekehrt: Wenn ein Bauteil nach 15 Jahren durch normale Abnutzung kaputtgeht — etwa der Boiler im Bad — ist es weder kleiner Unterhalt noch Ihre Schuld, sondern schlicht Lebensdauerende. Vermietersache.

Häufige Fehler — auf beiden Seiten

Beim kleinen Unterhalt machen Mieter und Vermieter regelmässig dieselben Fehler. Wer sie kennt, vermeidet sie.

Fehler auf Mieterseite:

• Gar nichts machen. Sie verlassen sich darauf, dass sich der Vermieter um alles kümmert — auch um die durchgebrannte Glühbirne. Folge: Sobald der Hauswart kommt und Stunden verrechnet, zahlen Sie das Vielfache.
• Sofort den Hauswart rufen. Wegen jedem verkalkten Wasserhahn die Verwaltung anschreiben. Folge: Sie werden innerhalb der Hausgemeinschaft als anstrengend wahrgenommen, und bei berechtigten Anliegen bekommen Sie langsamer Reaktion.
• Rechnung kommentarlos zahlen. Die Verwaltung schreibt eine Position für CHF 320 für eine Boiler-Reparatur in Ihre Nebenkosten — Sie zahlen, weil „wird schon stimmen“. Falsch.
• Selbst an Sachen rumschrauben, die Sie nicht beherrschen. Sie versuchen den Geschirrspüler zu öffnen, machen es schlimmer, und am Ende zahlen Sie auch noch die Folgeschäden, weil Sie eine Sorgfaltspflichtverletzung hingelegt haben.
• Kleinen Unterhalt nicht im Übergabeprotokoll dokumentieren. Bei der Wohnungsübergabe sind Sachen wie ein loses Türscharnier oder ein verkalkter Strahlregler Ihr Problem, wenn sie nicht im Protokoll stehen. Mehr dazu im Artikel zum Wohnungsübergabeprotokoll.

Fehler auf Vermieterseite:

• Pauschal alles auf den Mieter abwälzen. „Steht so im Vertrag“ — der Klassiker. Bringt nichts, weil zwingendes Mietrecht jede zu mieterfeindliche Klausel überschreibt.
• Hauswartstunden in Rechnung stellen. Der Hauswart kommt für 10 Minuten, schraubt eine Glühbirne ein und stellt 80 Franken in Rechnung. Wenn der Mieter es selbst hätte machen sollen, ist die Hauswartrechnung trotzdem nicht in voller Höhe weiterverrechenbar — nur das Material und ein angemessener Aufwand.
• Kleinen Unterhalt über die Nebenkosten verstecken. Beliebter Trick: Reparaturen, die dem Vermieter gehören, tauchen in der Nebenkostenabrechnung auf. Das ist illegal — die Abrechnung darf nur die im Vertrag definierten Posten enthalten, nicht eigenmächtige Reparaturpositionen.
• CHF 150 als untere Grenze verstehen. Manche Verwaltungen tun so, als müsste der Mieter automatisch alles bis 150 Franken übernehmen. Falsch. CHF 150 ist die Obergrenze für kleinen Unterhalt, nicht eine pauschale Mieterfranchise.
• HEV-Vertragsklausel als absolute Wahrheit darstellen. Im HEV-Standardmietvertrag steht oft: „Der Mieter trägt den kleinen Unterhalt bis 1 % des Jahresmietzinses.“ Bundesgerichtspraxis legt diese Klausel mieterfreundlich aus — sie gilt nur, wenn die Einzelreparatur tatsächlich kleiner Unterhalt nach Art. 259 OR ist. Eine pauschale 1-%-Franchise ohne diese Prüfung ist unzulässig.
• Ortsübliche Werte ignorieren. Bundesgericht und Schlichtungsbehörden orientieren sich an „ortsüblichen Werten“ — also was in einer vergleichbaren Region für eine vergleichbare Reparatur bezahlt wird. Eine Hauswart-Stundenrechnung über CHF 180 für 10 Minuten Glühbirnenwechsel ist nicht ortsüblich und damit nicht durchsetzbar.