Kündigungsfrist Wohnung Schweiz: Fristen & Termine pro Kanton

Sie wollen zügeln und fragen sich, wann genau Sie kündigen müssen, damit Sie am Ende kein Monat doppelt zahlen? Die Antwort ist unangenehm präzise: Die Kündigungsfrist Wohnung Schweiz beträgt drei Monate (Art. 266c OR), aber sie endet nicht irgendwann, sondern auf einen bestimmten Termin – und der hängt davon ab, in welchem Kanton oder sogar in welcher Gemeinde Ihre alte Wohnung steht. Verpassen Sie den Termin auch nur um einen Tag, zahlen Sie drei Monate länger Miete. Hier finden Sie alle 26 Kantone mit ihren ortsüblichen Kündigungsterminen, eine saubere Beispielrechnung mit Datum, Ihre Möglichkeiten bei Mietzinserhöhungen oder Mängeln und die Notausgänge, falls es schon zu spät ist.

Die gesetzliche Kündigungsfrist: 3 Monate, immer

Das Schweizer Obligationenrecht regelt die Kündigung von Mietverträgen in den Artikeln 266a bis 266g OR. Für Sie als Mieter:in einer Wohnung gilt die einfache Grundregel aus Art. 266c OR: drei Monate Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Termin – sofern im Mietvertrag nichts Längeres vereinbart wurde. Ein Vertrag darf die Frist verlängern, aber niemals verkürzen. Bei Geschäftsräumen sind es übrigens sechs Monate.

Drei Monate klingen viel, sind aber das absolute Minimum. Entscheidend ist die Kombination aus zwei Bauteilen, die viele Mieter:innen verwechseln:

• Kündigungsfrist – die Zeitspanne von drei Monaten, die zwischen Eingang der Kündigung und Vertragsende liegen muss.
• Kündigungstermin – der konkrete Tag, auf den hin gekündigt werden darf (z.B. der 31. März).

Beide Bauteile müssen zusammenpassen. Sie können nicht einfach „in drei Monaten“ raus, sondern auf den nächsten zulässigen Termin nach Ablauf der drei Monate. Steht im Vertrag ein konkreter Termin, gilt dieser. Steht nichts drin, gelten automatisch die ortsüblichen Kündigungstermine Ihres Wohnorts – und genau hier wird es kantonal.

Ortsübliche Kündigungstermine: Die komplette Übersicht aller 26 Kantone

Die offiziellen Kündigungstermine sind in der Schweiz historisch gewachsen und unterscheiden sich teils massiv. In der Stadt Bern ziehen die Leute traditionell Ende April und Ende Oktober – nirgendwo sonst. In Basel-Stadt können Sie auf jedes Monatsende kündigen, in Genf gibt es gar keinen festen Termin. Massgebend ist immer der Ort Ihrer alten Wohnung, nicht der Zielort. Auch wenn Sie von Zürich nach Lausanne ziehen: Es zählt Zürich.

Diese Übersicht stützt sich auf die aktuelle Liste des Mieterverbands, von Homegate, ImmoScout24 und Vertragshilfe.ch. Im Zweifel hilft ein kurzer Anruf bei Ihrer kommunalen Schlichtungsbehörde, weil einzelne Gemeinden vom Kantonsschnitt abweichen können.

Drei Muster fallen sofort auf. Erstens: Der 31. Dezember ist fast überall tabu, weil Wohnungswechsel zwischen Weihnachten und Neujahr historisch als unzumutbar galten. Zweitens: Die Quartalsstichtage 31. März, 30. Juni und 30. September sind der gemeinsame Nenner der Deutschschweiz. Drittens: Genf, Luzern und das Wallis haben gar keine festen Termine – dort entscheidet ausschliesslich, was im Mietvertrag steht.

Die Empfangstheorie: Warum „rechtzeitig abgeschickt“ nicht reicht

Das ist der Punkt, an dem die meisten Mieter:innen scheitern. Massgebend für die Kündigungsfrist ist nicht das Datum, an dem Sie den Brief in den Briefkasten werfen, und auch nicht der Poststempel. Massgebend ist der Tag, an dem Ihre Vermieterin oder Verwaltung den Brief in der Hand hält oder ihn bei der Post abholen könnte. Juristisch heisst das Empfangstheorie – das Bundesgericht hat das mehrfach bestätigt, und der Mieterverband warnt seit Jahren vor dieser Falle.

Konkret bedeutet die Empfangstheorie drei Dinge für Sie:

• Die Kündigung muss VOR Ablauf der Frist beim Empfänger eintreffen, nicht erst am Stichtag.
• Eingeschriebene Briefe gelten am Tag der Übergabe als zugestellt – liegt nur eine Abholungseinladung im Briefkasten, in der Regel am Tag danach, auch wenn niemand den Brief abholt (nicht erst am Ende der siebentägigen Abholfrist).
• Sie müssen den Postlauf einrechnen. Eine Woche Puffer ist Standard, zwei Wochen sind sicherer, gerade rund um Feiertage oder bei Verwaltungen im Ausland.

Bei der Wahl der Versandart haben Sie zwei sinnvolle Optionen: Einschreiben ist der Klassiker mit Unterschrift bei Empfang — wird der Vermieter nicht angetroffen, gilt die Kündigung in der Regel am Tag nach der Abholungseinladung als zugestellt, auch wenn er den Brief nie abholt – die 7-Tage-Zustellfiktion gilt für Kündigungen nicht. A-Post Plus wird elektronisch im Briefkasten dokumentiert und gilt mit Einwurf als zugestellt — kein Umweg über die Abholungseinladung, dafür kein Unterschrift-Beweis. Für die Kündigungsfrist Wohnung Schweiz ist die saubere Empfehlung: A-Post Plus mit mindestens zehn Tagen Puffer vor Stichtag, oder Einschreiben mit zwei Wochen Puffer. Wenn es brennt: persönlich übergeben und auf einer Kopie Datum, Unterschrift und Stempel der Verwaltung bestätigen lassen.

Bei Familienwohnungen müssen beide Ehepartner:innen oder eingetragenen Partner:innen unterschreiben – auch dann, wenn nur einer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet hat. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung formell ungültig und läuft ins Leere. Wie das Schreiben Punkt für Punkt aufgebaut sein muss, zeigt unsere Vorlage zum Kündigungsschreiben mit kantonalen Sonderfällen.

Kündigungsfrist berechnen — Beispiel mit Stichtag 30. September

Genug Theorie, hier die Praxis mit echten Daten. Sie wohnen in Aarau, wollen per 30. September raus und haben einen Standardvertrag ohne abweichende Frist.

Schritt 1 – Termin festlegen: Der 30. September ist im Aargau ein gültiger ortsüblicher Termin (zusammen mit 31. März und 30. Juni). Passt.

Schritt 2 – Frist rückwärts rechnen: Drei Monate vor dem 30. September landen Sie beim 30. Juni. Bis zu diesem Tag muss Ihr Kündigungsschreiben bei der Verwaltung sein – nicht abgeschickt, sondern angekommen.

Schritt 3 – Postlauf einrechnen: Planen Sie mindestens eine Woche Puffer ein, also Versand spätestens am 23. Juni. Bei Eingeschriebenen, die nicht direkt zugestellt werden, gilt die Kündigung erst ab dem Tag nach der Abholungseinladung als zugestellt – zusammen mit Postlauf, Wochenende oder Feiertag kann das einige Tage kosten. Sicherer: Versand am 20. Juni oder früher.

Schritt 4 – Schlüsselübergabe: Am 30. September endet das Mietverhältnis. Üblicherweise geben Sie die Wohnung am letzten Werktag davor besenrein zurück. Fällt der 30. auf ein Wochenende, ist der nächste Werktag massgebend.

Verpassen Sie den 30. Juni nur um einen einzigen Tag, verschiebt sich Ihr Vertragsende automatisch auf den nächsten ortsüblichen Termin – im Aargau also auf den 31. Dezember (weil der 30. September dann kein gültiger Stichtag mehr ist). Drei zusätzliche Monatsmieten, die Ihnen keiner zurückzahlt. Bei einer 1’800-Franken-Wohnung sind das 5’400 Franken für einen verpassten Brieftag.

Kündigen bei Mietzinserhöhung (Art. 269d OR)

Vor allen anderen Notausgängen ein oft übersehener Punkt: Ein eigenes Sonderkündigungsrecht bei einer Mietzinserhöhung kennt das Gesetz nicht. Die Vermieterschaft muss Ihnen die Erhöhung aber nach Art. 269d OR mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen — so bleibt Ihnen Zeit, mit der normalen Frist auf den Termin zu kündigen, auf den die Erhöhung wirken soll. Daneben können Sie die Erhöhung innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR). Wer also im Mai eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober ins Haus bekommt, kann statt sich erhöhen zu lassen mit der normalen dreimonatigen Frist auf Ende September kündigen (Kündigung spätestens Ende Juni beim Vermieter) — ein eleganter Weg, eine ungewollte Erhöhung zu umgehen, wenn Sie sowieso ans Ziehen denken.

Die Mietzinserhöhung selbst muss formell sauber sein: amtliches Formular, Begründung, Anfechtungsfrist drauf. Sonst ist sie nichtig — und dann müssen Sie deswegen auch nicht kündigen.

Vorzeitig raus mit Nachmieter (Art. 264 OR)

Wenn Sie den Termin nicht treffen können oder wollen – neuer Job in Lausanne, Trennung, schnelle Hauskauf-Gelegenheit – bietet Art. 264 OR den klassischen Notausgang: Sie stellen eine Nachmieterin oder einen Nachmieter, und Ihr Vertrag endet, sobald diese:r einzieht. Die gesetzliche Frist ist dann egal, der ortsübliche Termin auch.

Damit das funktioniert, muss die vorgeschlagene Person drei Bedingungen gleichzeitig erfüllen:

• Solvent – nachweislich in der Lage, den Mietzins zu bezahlen (Lohnausweis, Betreibungsregisterauszug).
• Zumutbar – passt sozial und nutzungsmässig zum Objekt. Eine fünfköpfige Familie als Nachmieter für eine 1.5-Zimmer-Studentenbude ist nicht zumutbar.
• Bereit, zu identischen Konditionen in den bestehenden Vertrag einzutreten – kein Mietzinsrabatt, keine Sonderwünsche.

Die Vermieterschaft hat ab Erhalt der Unterlagen rund 30 Tage Zeit, die Person zu prüfen. Lehnt sie ohne triftigen Grund ab, können Sie trotzdem ausziehen und müssen keinen Mietzins mehr zahlen – im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde. Wichtig: Stellen Sie mindestens eine, besser zwei oder drei Kandidat:innen schriftlich vor, damit Sie im Streitfall belegen können, dass Sie es ernst gemeint haben.

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR)

Art. 266g OR ist die Atomwaffe im Mietrecht: Wenn ein wichtiger Grund die Vertragserfüllung unzumutbar macht, dürfen Sie jederzeit mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen – ohne Nachmieter, ohne Termin. Klingt verlockend, ist aber rechtlich extrem eng ausgelegt.

Als wichtige Gründe akzeptieren Schweizer Gerichte typischerweise: schwere unverschuldete Krankheit, plötzlicher Pflegefall in der Familie, unvorhersehbare berufliche Versetzung weit weg, aussergewöhnliche persönliche Ereignisse wie Tod der Partner:in oder Scheidung mit konkreten Folgen für die Wohnsituation. Was nicht reicht: ein neuer Job im selben Wirtschaftsraum, Streit mit Nachbarn, persönliche Unzufriedenheit, eine bessere Wohnung gefunden, höhere Heizkosten. Die Hürde ist absichtlich hoch.

Bei schweren Mängeln am Mietobjekt – Schimmel, Heizungsausfall im Winter, Wasserschäden, die nicht behoben werden – greift zudem Art. 259b OR und ermöglicht je nach Schwere sogar die fristlose Kündigung. Vorher Mängel immer schriftlich rügen, eine angemessene Frist setzen und die Reaktion dokumentieren.

Auch der Erbfall ist ein eigener Notausgang: Stirbt die Mieterin oder der Mieter, dürfen die Erb:innen mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Kündigungsfrist verpasst – was können Sie jetzt noch tun?

Erste Reaktion: Nicht in Panik geraten, aber sofort handeln. Sie haben drei realistische Optionen, in dieser Reihenfolge:

1. Nachmieter suchen, schnell. Das ist der sauberste Ausweg. Schalten Sie parallel Inserate auf Homegate, ImmoScout24, Flatfox und in lokalen Facebook-Gruppen. Suchen Sie gezielt Personen, die kurzfristig einziehen können – Expats, Studierende, Trennungsfälle. Drei zumutbare Kandidat:innen schriftlich der Verwaltung melden, dann läuft die 30-Tage-Prüfungsfrist.

2. Mit der Verwaltung verhandeln. Manche Verwaltungen lassen mit sich reden, vor allem wenn Sie selbst aktiv eine:n Nachmieter:in präsentieren und die Wohnung in einem guten Zustand übergeben. Schriftlich anfragen, freundlich, mit konkretem Datum.

3. Wichtigen Grund prüfen. Falls in Ihrer Situation tatsächlich ein wichtiger Grund nach Art. 266g OR vorliegt, dokumentieren Sie ihn (Arztzeugnis, Arbeitgeberbestätigung, Gerichtsdokument) und reichen Sie die Kündigung mit Begründung ein. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde – kostenlos, niederschwellig, ohne Anwaltszwang.

Was Sie nicht tun sollten: einfach ausziehen und den Schlüssel auf den Tisch legen. Solange der Vertrag läuft, schulden Sie den vollen Mietzins, auch wenn die Wohnung leer steht. Und wenn die Verwaltung neue Mieter:innen erst Monate später findet, läuft Ihr Konto in dieser Zeit weiter.

Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 OR)

Falls Ihnen die Vermieterschaft kündigt und Sie keine bezahlbare Anschlusswohnung finden, gibt Art. 272 OR Ihnen das Recht auf eine Erstreckung – bei Wohnungen bis zu vier Jahren, bei Geschäftsräumen bis zu sechs. Voraussetzung ist, dass die Kündigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigt ist. Sie müssen innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung an die Schlichtungsbehörde gelangen – die Frist ist hart, eine Verlängerung gibt es nicht.

Kurz-Checkliste vor dem Kündigungsbrief

• Mietvertrag genau lesen: Welche Frist steht drin, welche Termine sind vereinbart?
• Falls keine Termine im Vertrag: ortsübliche Kündigungstermine Ihres Kantons aus der Tabelle oben holen.
• Stichtag rückwärts rechnen, drei Monate plus eine Woche Postlauf-Puffer.
• Eingeschriebenen Brief vorbereiten, beide Partner:innen unterschreiben (bei Familienwohnungen Pflicht).
• Spätestens zehn Tage vor Frist abschicken, Sendungsverfolgung speichern.
• Empfang nachhaken, falls die Sendung im Tracking hängt.
• Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe terminlich mit der Verwaltung fixieren.

So vermeiden Sie den teuersten Fehler beim Zügeln in der Schweiz – und sparen sich im Zweifel mehrere Tausend Franken, die sonst stillschweigend ans alte Mietverhältnis fliessen.

Wenn Sie jetzt den nächsten Schritt machen wollen: Den kompletten Ablauf vom Termin-Berechnen bis zur Schlüsselrückgabe finden Sie im Hub-Artikel Wohnung kündigen Schweiz. Die fertige Brief-Vorlage mit kantonalen Adress-Beispielen und Empfangsbestätigung gibt es im Ratgeber Kündigungsschreiben Vorlage. Beide Artikel ergänzen die Kündigungsfrist-Übersicht hier um genau die Bauteile, die Sie beim Versand und beim Schreiben sonst übersehen.