Kündigungsschreiben Wohnung Schweiz: Vorlage & Fristen

Wie schreiben Sie eine gültige Kündigung für Ihre Mietwohnung?

Wenn Sie in der Schweiz eine Kündigung schreiben wollen, ist die rechtliche Hürde tief: Artikel 266l OR verlangt nur, dass die Kündigung schriftlich erfolgt. Kein amtliches Formular, keine Rechtsmittelbelehrung, keine Begründung — eine A4-Seite reicht. Die Schriftform heisst aber: handschriftliche, eigenhändige Unterschrift. Eine E-Mail, ein WhatsApp oder ein PDF mit eingefügtem Bildscan Ihrer Unterschrift reicht nicht und ist ungültig.

Damit Ihr Kündigungsschreiben sauber durchgeht, gehören diese Bausteine rein:

• Absender — Vor- und Nachname aller Mieterinnen und Mieter, aktuelle Adresse
• Empfänger — Vermieterin, Eigentümerin oder Liegenschaftsverwaltung mit Adresse
• Ort, Datum
• Betreff — «Kündigung Mietvertrag, [Adresse], per [Kündigungstermin]»
• Adresse der Mietwohnung inklusive Stockwerk, Wohnungsnummer und allfälligem Parkplatz
• Kündigungstermin — konkretes Datum, nicht «zum nächstmöglichen Zeitpunkt»
• Bitte um schriftliche Bestätigung des Kündigungseingangs
• Hinweis auf Nebenobjekte — Estrich, Garage, Veloraum
• Eigenhändige Unterschrift aller mitunterzeichnenden Personen

Ein häufiger Stolperstein: Sie müssen nicht begründen, warum Sie gehen. Lassen Sie es weg. Jede Begründung ist eine zusätzliche Angriffsfläche und nützt Ihnen nichts.

Warum die Formfreiheit für Vermieter strenger ist

Während Sie als Mieter mit einem normalen Brief auskommen, muss die Vermieterseite ein amtlich genehmigtes Formular verwenden, das die Anfechtungs- und Erstreckungsmöglichkeiten erklärt. Bei einer Familienwohnung muss die Verwaltung die Kündigung sogar in zwei separaten Couverts an beide Ehegatten schicken. Fehlt ein Detail, ist die Kündigung nichtig. Für Sie gilt diese Erleichterung nicht, dafür ist Ihre Pflicht entsprechend leichter.

Die Mustervorlage zum Übernehmen

Sie müssen das Rad nicht neu erfinden. Diese Mustervorlage können Sie übernehmen, wenn Sie eine ordnungsgemässe Kündigung schreiben wollen — Felder ersetzen, ausdrucken, von Hand unterschreiben, ab damit zur Post.

Das ist alles. Keine Floskeln, keine Erklärungen, keine Ausreden. Eine halbe Seite, zwei Unterschriften, fertig.

Welche Kündigungsfristen gelten in der Schweiz?

Die gesetzliche Mindestfrist für Wohnungen steht in OR Art. 266c und beträgt drei Monate, jeweils auf einen ortsüblichen Termin. Wer eine Kündigung schreiben will, muss diese drei Monate also exakt einhalten — sonst rutscht die Kündigung automatisch auf den nächsten Termin. Im Mietvertrag darf die Vermieterin die Frist verlängern, aber niemals verkürzen. Lesen Sie Ihren Vertrag genau, ob dort vier oder sechs Monate stehen.

Entscheidend ist nicht das Datum auf Ihrem Schreiben, sondern der Eingang beim Empfänger. Diese Empfangstheorie ist der grösste Stolperstein der ganzen Übung: Wenn Ihr Brief auch nur einen Tag zu spät im Briefkasten der Verwaltung landet, schiebt sich die Kündigung um drei volle Monate nach hinten.

Ortsübliche Kündigungstermine pro Kanton

Wo Ihr Mietvertrag keine eigenen Termine festlegt, gelten die ortsüblichen Termine. Diese unterscheiden sich je nach Kanton, teilweise sogar je nach Gemeinde.

Die Liste ist eine Orientierung, kein Freipass. Wenn Ihr Mietvertrag eigene Termine nennt, gehen diese den ortsüblichen vor. In Zürich ist die Lage besonders heikel, weil die meisten Verträge nur 31. März und 30. September zulassen — und damit zwei Termine pro Jahr, an denen halb Zürich gleichzeitig zügelt.

Per Einschreiben verschicken: die einzige sichere Variante

Schicken Sie Ihr Kündigungsschreiben immer per eingeschriebenem Brief der Post CH AG. Das kostet aktuell CHF 7.– für ein Einschreiben Inland (R) und zusätzlich CHF 3.50 für die Rückschein-Quittung. Die zehn Franken fünfzig sind die billigste Versicherung Ihres Lebens, wenn Sie bedenken, dass ein verpasster Kündigungstermin bei einem Mietzins von CHF 2’400.– drei Monatsmieten kostet — also CHF 7’200.–.

Mit dem Einschreiben haben Sie eine Sendungsnummer, die Sie im Tracking der Post nachvollziehen können, und der Rückschein bringt Ihnen die Unterschrift der Empfangsperson auf Papier zurück. Damit haben Sie im Streitfall vor der Schlichtungsbehörde einen wasserdichten Beweis.

Empfangstheorie: Wann gilt das Einschreiben als zugestellt?

Hier kommt der zweite Stolperstein. Für die Frage, wann ein Kündigungsschreiben als zugestellt gilt, wendet die Rechtsprechung die relative Empfangstheorie an. Das Schreiben gilt in dem Moment als angekommen, in dem es im Machtbereich des Empfängers eintrifft — also entweder bei der ersten Zustellung oder, wenn die Verwaltung nicht öffnet, am Tag, an dem das Einschreiben erstmals auf der Poststelle abgeholt werden könnte.

Persönliche Übergabe als Alternative

Sie können die Kündigung auch persönlich in der Verwaltung abgeben. Lassen Sie sich dann auf einer Kopie Ihres Schreibens Datum, Name, Unterschrift und Funktion der entgegennehmenden Person bestätigen. Werfen Sie das Original niemals einfach in den Briefkasten — Sie haben keinen Beweis und der Vermieter kann den Eingang glaubhaft bestreiten.

Wer muss alles unterschreiben?

Beim gemeinsamen Mietvertrag müssen alle Mietparteien unterzeichnen. Wenn Sie mit Ihrem WG-Kollegen oder Ihrer Partnerin gemeinsam im Vertrag stehen und nur einer unterschreibt, ist die Kündigung ungültig — die Verwaltung kann sie zurückweisen und Sie verpassen den Termin.

Sonderfall Familienwohnung

Bei einer Familienwohnung im Sinn von Art. 266m OR müssen beide Ehegatten oder eingetragenen Partnerinnen unterzeichnen, auch wenn nur eine Person auf dem ursprünglichen Mietvertrag steht. Diese Regel schützt den nicht-mitvertraglichen Ehepartner davor, plötzlich obdachlos zu sein, weil der andere im Streit gekündigt hat. Konkubinatspaare ohne Trauschein sind nicht davon betroffen.

WG und Untermiete

In einer Wohngemeinschaft mit gemeinsamem Mietvertrag müssen alle WG-Partner mitunterzeichnen. Die elegantere Lösung: Eine Person bleibt im Vertrag, neue Mitbewohner werden per Untermiete aufgenommen. Untermiete müssen Sie dem Vermieter melden, sie kann aber nur in engen Grenzen verweigert werden.

Vorzeitig raus mit einem Nachmieter

Wenn Sie nicht bis zum nächsten ortsüblichen Termin warten wollen — etwa wegen einem Stellenwechsel — können Sie sich auf OR Art. 264 stützen. Dieser Artikel erlaubt Ihnen, die Mietsache jederzeit zurückzugeben, wenn Sie der Vermieterin einen zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlagen, der den Vertrag zu denselben Bedingungen übernimmt.

«Zumutbar» heisst objektiv, nicht subjektiv. Die Verwaltung darf den Nachmieter nicht ablehnen, weil ihr seine Frisur nicht gefällt. Sie darf ihn ablehnen, wenn er nachweislich nicht solvent ist — als Faustregel gilt: Mietzins und Nebenkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen.

Stellen Sie mindestens einen, besser zwei oder drei zumutbare Nachmieter vor und dokumentieren Sie alles schriftlich: Name, Adresse, Beruf, Lohnausweis oder Arbeitsvertrag, Betreibungsregisterauszug. Wenn die Verwaltung einen klaren Kandidaten ohne triftigen Grund ablehnt, sind Sie ab dem Zeitpunkt vom Mietzins befreit, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.

Wenn der Vermieter Ihnen kündigt — Ihre Rechte

Bisher ging es darum, wie Sie selbst eine Kündigung schreiben können. Genauso wichtig: was tun, wenn umgekehrt die Vermieterin Ihnen kündigt? Das Schweizer Mietrecht schützt Sie in drei Stufen.

Anfechtung nach Art. 271 OR

Eine Kündigung der Vermieterin ist missbräuchlich, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst — etwa als Vergeltung, weil Sie eine Mietzinsreduktion verlangt haben, oder kurz vor einer geplanten Sanierung, um den Mietzins für den nächsten Mieter erhöhen zu können. In diesen Fällen können Sie die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Frist ist hart: 30 Tage ab Erhalt der Kündigung.

Sperrfristen nach Art. 271a OR

Nach einem gewonnenen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren in Mietsachen gilt eine dreijährige Sperrfrist: Die Vermieterin darf in dieser Zeit nicht ohne triftigen Grund kündigen. Auch nach einer Mietzinssenkung greift dieser Schutz. Wer als Vermieter trotzdem kündigt, kassiert eine Anfechtung mit hoher Erfolgswahrscheinlichkeit.

Erstreckung nach Art. 272 OR

Selbst wenn die Kündigung gültig ist, können Sie eine Erstreckung verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet — etwa weil Sie keine vergleichbare Wohnung finden. Wohnungsmieten können bis zu vier Jahre erstreckt werden. Auch hier: 30 Tage Frist ab Kündigungseingang.

Die fünf häufigsten Fehler beim Kündigungsschreiben

Der häufigste Fall: Der Mieter denkt, der Poststempel zähle. Tut er nicht. Der zweithäufigste: Der Mieter kündigt mündlich am Telefon, die Verwaltung «notiert» das, beim nächsten Personalwechsel ist die Notiz weg. Die Lösung ist immer dieselbe: schriftlich, unterschrieben, eingeschrieben, fristgerecht. Vier Wörter, eine Stunde Aufwand, mehrere Tausend Franken Sicherheit.

Checkliste vor dem Absenden

• Mietvertrag gelesen und Kündigungstermin sowie Frist abgeglichen
• Alle Vertragspartner und ggf. Ehepartner haben handschriftlich unterschrieben
• Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk und Nebenobjekten ist korrekt drin
• Eingangsdatum beim Empfänger liegt mit fünf Werktagen Puffer vor dem Stichtag
• Einschreiben mit Rückschein ist auf der Poststelle aufgegeben, Sendungsnummer notiert

Wenn alle fünf Häkchen sitzen, können Sie beruhigt schlafen. Wenn auch nur eines wackelt, fixen Sie es jetzt — nicht später.

Was passiert nach dem Versand?

Sobald die Verwaltung Ihre Kündigung erhalten hat, haben Sie Anspruch auf eine schriftliche Bestätigung und auf einen Wohnungsabnahmetermin. Vereinbaren Sie diesen früh, ideal zwei bis drei Wochen vor dem Auszug. Dokumentieren Sie die Wohnung mit Fotos, lassen Sie sich das Übergabeprotokoll Punkt für Punkt unterschreiben und behalten Sie eine Kopie. Ohne sauberes Protokoll bleibt Ihre Mietkaution bis zu einem Jahr blockiert.

Wenn Sie gerade ohnehin am Zügeln sind: Auf umzugscheck24.ch finden Sie Offerten von geprüften Umzugsfirmen aus Ihrem Kanton, die Sie beim Auszug entlasten. Damit der Tag, an dem Sie das Einschreiben abschicken, der Anfang eines sauberen Umzugs wird — und nicht der Anfang eines Mietrechtsstreits.