Mietvertrag Schweiz: Rechte und Pflichten von A bis Z

Ein Mietvertrag in der Schweiz ist selten länger als ein paar Seiten, aber er hängt an einem ganzen Gesetzeswerk: Artikel 253 bis 274g des Obligationenrechts, ergänzt durch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Dort steht, was Ihre Vermieterin schulden muss, was Sie selber zu tragen haben, ab welcher Grenze Sie den Mietzins reduzieren können und wie Sie sich gegen eine ungerechtfertigte Kündigung wehren. Dieser Pillar führt Sie durch alle Pflichten, Rechte und Stolpersteine eines Mietvertrags für Wohnraum — mit OR-Artikel an jeder Stelle, an der Sie sie tatsächlich brauchen. Er stützt sich auf Art. 253–274g OR, die VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen), die Praxis der kantonalen Schlichtungsbehörden sowie die Beratung des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (SMV / Asloca / Casanostra) und des HEV Schweiz als Vermieter-Pendant. Den offiziellen Referenzzinssatz publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise.

Was regelt der Mietvertrag in der Schweiz überhaupt?

Ein Mietvertrag ist nach Art. 253 OR ein Vertrag, mit dem Ihnen die Vermieterin den Gebrauch einer Sache überlässt und Sie im Gegenzug einen Mietzins bezahlen. Klingt simpel, wird in der Praxis aber zum Sammelplatz für alles: Hausordnung, Nebenkostenabrechnung, Mieterkaution, Anstrich der Wände, Haustiere, Untermiete, Ferienabwesenheiten. Vieles davon darf der Vertrag regeln, manches nicht. Alles, was schlechter ist als das zwingende Recht aus dem Obligationenrecht, ist nichtig — also einfach nicht gültig, auch wenn Sie unterschrieben haben.

Für Wohnraum gilt zusätzlich die VMWG. Sie konkretisiert den Anfangsmietzins, die Nebenkostenabrechnung, die Hinterlegung der Kaution und die Mietzinsanpassungen. Das ist relevant, weil viele Standardverträge — auch jene vom HEV oder von Liegenschaftsverwaltungen — auf VMWG-Bestimmungen verweisen, ohne sie zu erklären.

In der Praxis trifft der Mietvertrag drei grosse Themen:

• Wer schuldet wem was (Pflichten Vermieter, Pflichten Mieter)
• Was passiert, wenn etwas kaputtgeht (Mängelrechte, kleiner Unterhalt)
• Wie löst man den Vertrag oder ändert ihn (Kündigung, Mietzinserhöhung, Eigentümerwechsel)

Diesen drei Blöcken folgt der Rest des Artikels.

Pflichten der Vermieterin: was Art. 256 OR fordert

Der zentrale Artikel für die Vermieterseite ist Art. 256 OR. Er sagt: Die Vermieterin muss die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und sie während der Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Dieser eine Satz enthält drei Pflichten gleichzeitig.

Übergabepflicht. Am Einzugstag muss die Wohnung sauber, leer und gebrauchstauglich sein. Wenn die Vorbewohnerin nicht ausgezogen ist oder die Reinigung fehlt, sind Sie nicht verpflichtet, den Schlüssel anzunehmen. Halten Sie das schriftlich fest und melden Sie den Mangel sofort.

Instandhaltungspflicht. Die Vermieterin muss die Wohnung während der Mietdauer im tauglichen Zustand belassen — also reparieren, was kaputtgeht, sofern es kein kleiner Unterhalt ist (dazu unten mehr). Heizung, Boiler, Lift, Fenster, Storen, Storenmotor, Geschirrspüler, Backofen, Kochherd, Cheminée: alles Sache der Vermieterin.

Instandsetzungspflicht. Bei grösseren Schäden — Wasserschaden, Schimmel, defekte Heizung im Winter — muss die Vermieterin innert nützlicher Frist handeln. Was «nützlich» heisst, hängt von der Schwere ab. Ein kaputter Boiler im Januar duldet keinen Aufschub von zwei Wochen.

Dazu kommen Nebenpflichten:

• Pflicht zur Aushändigung des Übergabeprotokolls und einer Kopie des Mietvertrags
• Sicherstellung der Versicherungen, die das Gebäude schützen (Gebäudeversicherung)
• Bezahlung der öffentlichen Lasten (Liegenschaftssteuer, Grundsteuer)
• Zustimmung zu zumutbaren baulichen Veränderungen (Art. 260a OR, dazu unten)
• Schutz der Persönlichkeit der Mietpartei: kein Betreten ohne Voranmeldung, kein willkürlicher Zutritt

Wenn die Vermieterin gegen Art. 256 OR verstösst, haben Sie je nach Schweregrad ein Bündel von Mängelrechten — Reduktion, Reparatur, Ersatzvornahme, Schadenersatz, im Extremfall ausserordentliche Kündigung. Welcher Rechtsbehelf greift, regeln die Art. 259a bis 259i OR.

Pflichten der Mieterin: Sorgfalt, Rücksicht, Meldung

Auf Ihrer Seite zieht das Gesetz drei zentrale Pflichten zusammen.

Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR)

Sie müssen die Mietsache sorgfältig gebrauchen und auf die Hausbewohnerinnen sowie auf die Nachbarn Rücksicht nehmen. Das ist mehr als «keinen Schaden anrichten». Es heisst auch: Lüften, damit kein Schimmel entsteht. Heizen, damit Leitungen nicht einfrieren. Keine Lärmexzesse nach 22 Uhr. Keine Schäden durch übermässig schwere Möbel auf Parkett. Wer dagegen verstösst und auf eine schriftliche Mahnung nicht reagiert, riskiert die ausserordentliche Kündigung mit 30 Tagen Frist nach Art. 257f Abs. 3 OR.

Meldepflicht (Art. 257g OR)

Sobald Sie einen Mangel entdecken, den nicht Sie selbst beheben müssen, müssen Sie ihn der Vermieterin melden. Schriftlich, datiert, möglichst per Einschreiben. Das ist keine Floskel: Wenn Sie einen Wasserschaden erst nach drei Wochen melden und in der Zwischenzeit Parkett und Wände durchnässt sind, haften Sie für den Folgeschaden. Die Mängelanzeige ist gleichzeitig der Auslöser Ihrer Mängelrechte aus Art. 259a OR — ohne Anzeige keine Reduktion, keine Frist, keine Ersatzvornahme.

Duldungs- und Zutrittspflicht (Art. 257h OR)

Die Vermieterin darf Arbeiten, die für den Unterhalt, die Beseitigung von Mängeln oder die Behebung von Schäden notwendig sind, ausführen lassen — aber nur, wenn sie Ihnen das rechtzeitig anzeigt und auf Ihre Interessen Rücksicht nimmt. Übersetzt heisst das: Sie muss vorher anrufen oder schreiben, einen passenden Termin vereinbaren, und sie darf nicht unangemeldet in Ihre Wohnung. Bei Verkaufs- oder Wiedervermietungsbesichtigungen gilt dasselbe — Termin abmachen, üblicherweise zwei Mal pro Woche maximal eine Stunde, nicht abends, nicht am Wochenende ohne Ihr Einverständnis.

Dazu kommen weitere Mieterpflichten:

• Mietzins fristgerecht bezahlen (Art. 257 OR), bei zweimaliger Mahnung droht Kündigung nach Art. 257d OR
• Nebenkosten tragen, soweit im Vertrag explizit ausgewiesen (Art. 257a OR — was nicht aufgelistet ist, ist mit dem Nettomietzins abgegolten)
• Kleiner Unterhalt in eigener Tasche (Art. 259 OR)
• Rückgabe in vertragsgemässem Zustand am Auszugstag (Art. 267 OR)
• Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckung — fast jeder Schweizer Mietvertrag verlangt sie, und sie schützt Sie vor genau den Schäden, die Sie selber verursacht (umgestürzte Vase auf den Parkett, übergelaufene Badewanne)
• Mietkaution hinterlegen — meist drei Nettomonatsmieten, ausschliesslich auf einem mietvertraglich gesperrten Bankkonto auf Ihren Namen (Art. 257e OR). Details und Alternativen wie SwissCaution oder Firstcaution im Ratgeber zur Mietkaution

Kleiner Unterhalt: was Sie selber zahlen müssen

Art. 259 OR sagt knapp, dass die Mietpartei «kleinere, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen und Ausbesserungen» auf eigene Kosten vornimmt. Was «klein» bedeutet, sagt das Gesetz nicht. Die Praxis hat eine Faustregel etabliert: Bis ungefähr CHF 150 bis 200 pro Reparatur und insgesamt nicht mehr als rund ein Prozent des Jahresmietzinses ist es kleiner Unterhalt — alles darüber ist Sache der Vermieterin. Wichtig: Es kommt auf die Reparatur an, nicht auf das Gerät. Eine kaputte Türklinke ist klein, ein neuer Boiler nicht, auch wenn die Türklinke in einer Goldwohnung steckt.

Damit Sie nicht raten müssen, hier eine Liste mit 15 Beispielen für kleinen Unterhalt, die Sie selber erledigen und zahlen:

1. Glühbirnen, Halogenstifte und LED-Leuchtmittel ersetzen
2. Sicherungen austauschen
3. Verstopfte Siphons im Lavabo, Spül- oder Duschabfluss freimachen
4. Duschschlauch und Brausekopf ersetzen
5. WC-Brille mit Deckel austauschen
6. Kalkfilter im Wasserhahn (Strahlregler) reinigen oder ersetzen
7. Dichtungen am Wasserhahn oder am WC-Spülkasten erneuern
8. Filter der Dunstabzugshaube und der Geschirrspülmaschine reinigen
9. Backofen, Backblech und Roste reinigen
10. Pfannenträger, Knöpfe und Dichtungen vom Kochherd ersetzen
11. Türschloss ölen, Schlüssel nachmachen lassen
12. Fugen in Bad und Küche oberflächlich nachsilikonieren
13. Storenbänder bei direkter Verschleissursache ersetzen
14. Wischwasserschlauch der Waschmaschine, sofern frei zugänglich
15. Fenstergummi nachfetten, Beschläge schmieren

Was nicht in den kleinen Unterhalt fällt: Boiler, Heizung, Kochherd, Backofen, Geschirrspüler, Waschmaschine, Storenmotor, Lifttüren, Fenster, Parkett, Verputz, Wasser- und Stromleitungen. Sobald ein Handwerker mit Werkzeugkasten anrückt und mehr als eine halbe Stunde braucht, ist es kein kleiner Unterhalt mehr. Im Zweifel gilt: Erst die Vermieterin schriftlich informieren, dann Reparatur veranlassen lassen.

Mängel an der Mietsache: das Stufenmodell

Wenn etwas in Ihrer Wohnung nicht funktioniert, haben Sie Rechte — aber nur, wenn Sie sie korrekt geltend machen. Das Schweizer Mietrecht teilt Mängel in drei Stufen ein, und an jeder Stufe hängt ein anderes Bündel von Rechtsfolgen aus den Art. 259a bis 259d OR.

Das Vorgehen ist in jedem Fall dasselbe und steht in Art. 259a OR:

1. Mängelanzeige schriftlich, mit Frist zur Behebung (üblich: 10 bis 14 Tage, bei Notfällen sofort)
2. Reagiert die Vermieterin nicht, können Sie nach Art. 259b OR die Beseitigung selbst veranlassen und die Kosten verrechnen (Ersatzvornahme — aber Vorsicht, die Schwelle ist hoch)
3. Parallel haben Sie Anspruch auf Mietzinsreduktion ab dem Tag, an dem Sie den Mangel gemeldet haben (Art. 259d OR), nicht ab dem Tag, an dem Sie ihn entdeckt haben
4. Bei schweren Mängeln können Sie nach Art. 259b lit. a OR den Vertrag fristlos auflösen
5. Hat die Vermieterin den Mangel verschuldet, kommt Schadenersatz nach Art. 259e OR dazu — etwa für ein verdorbenes Tiefkühlfach
6. Bei Streit über die Reduktionshöhe können Sie den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Art. 259g OR) — das ist das stärkste Druckmittel, das Sie haben

Praxistipp: Mängel immer schriftlich melden, mit Datum, Foto, klarer Frist. Ein WhatsApp-Verlauf hat vor der Schlichtungsbehörde Beweiswert, eine Telefonnotiz nicht. Wer die Anzeige sauber dokumentiert, gewinnt im Streitfall fast immer. Eine fertige Vorlage für die Mängelanzeige, typische Reduktionssätze pro Mangel und das vollständige Verfahren finden Sie im Ratgeber zu Mängeln in der Mietwohnung.

Eigentümerwechsel: «Kauf bricht Miete nicht»

Eine der häufigsten Sorgen: «Mein Hausbesitzer hat verkauft — muss ich raus?» Die Antwort ist klar und steht in Art. 261 OR. Bei Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Sie brauchen keinen neuen Vertrag, keine neue Kaution, kein neues Antrittsritual. Der Vertrag läuft mit identischen Konditionen weiter.

Es gibt zwei Ausnahmen, die Sie kennen müssen:

• Der neue Eigentümer hat einen dringenden Eigenbedarf für sich, seine nächste Familie oder Verwandte. Dann darf er nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR ausserordentlich kündigen, allerdings mit den gesetzlichen Fristen (drei Monate auf einen ortsüblichen Termin) und nur, wenn der Eigenbedarf ernsthaft, dringend und tatsächlich ist. Reine Investorenmotive zählen nicht.
• Die Liegenschaft wechselt im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Besitzer. Auch hier bleibt der Vertrag bestehen, der Erwerber kann aber unter bestimmten Voraussetzungen schneller kündigen.

In allen anderen Fällen — und das ist der Normalfall — bleibt alles, wie es ist. Falls Sie eine Kündigung wegen Eigentümerwechsel erhalten, prüfen Sie sie auf Form und Begründung und wenden Sie sich innerhalb von 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde. Der Anfechtungsgrund «missbräuchlich» nach Art. 271 OR greift bei vielen solchen Kündigungen, weil der Eigenbedarf vorgeschoben oder unbelegt ist.

Bauliche Veränderungen: Dübel, Spachtel, Lampen

Dürfen Sie in einer Mietwohnung Löcher bohren, eine neue Lampe montieren, ein Regal an der Wand befestigen, das Bad streichen? Ja — und nein. Massgebend sind Art. 260 OR (Erneuerungen und Änderungen durch die Vermieterin) und Art. 260a OR (Erneuerungen und Änderungen durch Sie als Mieterin oder Mieter).

Was Sie ohne Zustimmung dürfen

Dübellöcher in normalem Umfang gehören zum vertragsgemässen Gebrauch. Sie dürfen Bilder, Spiegel, Regale, Lampenhaken und Garderoben anbringen. Eine «übliche» Anzahl Dübellöcher pro Wand ist Praxis und müssen Sie beim Auszug nicht spachteln, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Wer aber 30 Löcher pro Quadratmeter bohrt, bewegt sich ausserhalb des Üblichen und muss diese auf eigene Kosten zumachen lassen.

Ebenfalls erlaubt ohne Rücksprache: Vorhänge montieren, Rollos anbringen, Tapeten kleben, neue Lampen einbauen (sofern der Anschluss korrekt gemacht wird), Möbel aufstellen, Pflanzen auf den Balkon stellen.

Was Zustimmung braucht

Sobald die Veränderung substanziell ist, brauchen Sie nach Art. 260a Abs. 1 OR die schriftliche Zustimmung der Vermieterin. Das gilt für: neue Bodenbeläge, neue Tapeten in eher unüblichen Farben, festinstallierte Einbauten (Wandschränke, fest verschraubte Regalsysteme), Sanitärinstallationen, neue Küchengeräte, das Streichen einer Wand in einem dunklen oder ungewöhnlichen Farbton.

Wenn die Vermieterin zustimmt, regelt Art. 260a Abs. 2 OR die Folgen am Mietende: Die Wohnung muss nicht in den Ursprungszustand zurückversetzt werden, ausser Sie haben das schriftlich vereinbart. Wenn Ihre Veränderung am Schluss einen Mehrwert bringt, haben Sie Anspruch auf eine angemessene Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR — etwa wenn Sie eine neue Küche eingebaut haben, die der Vermieterin auch nach Ihrem Auszug nützt.

Spachteln am Auszugstag

Die berühmte Frage: Muss ich am Schluss alle Löcher zuspachteln und die Wände weiss streichen? Antwort: Übliche Dübellöcher müssen Sie nicht spachteln. Hat die Wohnung beim Einzug weisse Wände gehabt und Sie haben eine knallrote Wand gemacht, müssen Sie sie weiss zurückstreichen. War die Wohnung schon abgenutzt und Sie haben normal gewohnt, schulden Sie keine Renovation — die Erneuerung von Wandanstrichen ist Sache der Vermieterin und über die Lebensdauertabellen abgegolten — die paritätische Lebensdauertabelle von HEV Schweiz und SMV legt fest, nach wie vielen Jahren ein Anstrich, ein Teppich oder eine Küche als amortisiert gilt (Wandanstrich 8 Jahre, Spannteppich 10 Jahre, Küchenkombination 25 Jahre). Wie das Übergabeprotokoll am Auszugstag richtig läuft und was Sie nicht unterschreiben sollten, klärt der Ratgeber zur Wohnungsübergabe.

Haustiere im Mietvertrag

Haustiere sind einer der häufigsten Streitpunkte. Die Rechtslage ist klarer, als die meisten denken: Ein generelles Tierhalteverbot im Mietvertrag ist gemäss Bundesgericht nicht automatisch zulässig. Massgebend ist, ob das Tier zu einer Belästigung der Nachbarn oder einer Beschädigung der Wohnung führen kann.

Faustregel:

• Kleintiere (Goldfische, Hamster, Wellensittich, Kaninchen im Käfig): Sie brauchen keine Zustimmung. Ein Verbot wäre rechtsmissbräuchlich.
• Hund oder Katze: Im Mietvertrag steht oft eine Klausel, die die Tierhaltung an die Zustimmung knüpft. Diese Klausel ist gültig. Verweigert die Vermieterin die Zustimmung ohne sachlichen Grund, kann sie unter Umständen anfechtbar sein.
• Exotische Tiere, Reptilien, grosse Hunde: Hier hat die Vermieterin eine starke Position, weil das Belästigungsrisiko höher ist.

Was Sie nie tun sollten: heimlich einen Hund halten und hoffen, dass es niemand merkt. Wenn die Vermieterin es entdeckt, mahnt sie Sie nach Art. 257f OR ab — und bei der zweiten Verfehlung kann sie ausserordentlich kündigen. Lieber vorab schriftlich anfragen, am besten mit Foto des Tieres und kurzer Beschreibung. Die genauen Spielregeln, welche Klauseln gültig sind und wie Sie nachträglich eine Zustimmung erstreiten, stehen im Ratgeber zu Haustieren in der Mietwohnung.

Zutrittsrecht der Vermieterin: was geht, was nicht

Art. 257h OR formuliert die Pflicht zur Duldung — Zutritt der Vermieterin zur Mietsache. Aber das ist ein zweischneidiges Schwert: Sie müssen dulden, was nötig ist, aber nichts darüber hinaus. In der Praxis gilt:

• Reparaturen, dringende Arbeiten, Inspektionen: Vermieterin muss rechtzeitig ankündigen — üblich sind 7 bis 14 Tage Vorlauf, in Notfällen sofort
• Verkaufsbesichtigungen: erlaubt, aber nur in zumutbarem Rahmen — meist 1 bis 2 Termine pro Woche, je 30 bis 60 Minuten, nicht spätabends
• Wiedervermietung nach Kündigung: dasselbe wie bei Verkaufsbesichtigungen
• Spontaner Besuch ohne Anmeldung: nicht erlaubt, ausser bei akuter Gefahr (Brand, Wasserrohrbruch)

Wenn die Vermieterin permanent ungefragt erscheint, ist das eine Verletzung Ihres Persönlichkeitsschutzes. Schriftlich abmahnen, dann an die Schlichtungsbehörde. Im Extremfall ist es ein Kündigungsgrund Ihrerseits — aber so weit kommt es selten.

Streit mit der Vermieterin: Schlichtungsbehörde, Mietgericht, Mieterverband

Der Schweizer Weg, wenn es kracht, ist effizient und für Sie kostengünstig. Jeder Kanton hat eine Schlichtungsbehörde in Mietsachen, die kostenlos arbeitet und nach Art. 274a OR zuständig ist für: Mietzinsanfechtungen, Kündigungsanfechtungen, Erstreckungsbegehren, Mängelstreit, Hinterlegung. Die wichtigste Frist: 30 Tage ab Empfang der Vermieter-Kündigung, um sie anzufechten oder eine Erstreckung zu beantragen.

Die Schlichtung läuft in drei Schritten:

1. Sie reichen ein einseitiges Begehren ein, beigelegt: Mietvertrag, Kündigung, Korrespondenz, Belege
2. Die Schlichtungsbehörde lädt beide Seiten zu einer Verhandlung — meist innerhalb von zwei bis drei Monaten
3. Einigen Sie sich, ist der Vergleich rechtskräftig. Einigen Sie sich nicht, erhalten Sie eine Klagebewilligung und können innert 30 Tagen ans Mietgericht weiterziehen

Daneben gibt es zwei wichtige Anlaufstellen ausserhalb der Behörden:

• Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) in der Deutschschweiz, Asloca in der Romandie, Casanostra im Tessin: Jurist:innen-Beratung für Mitglieder, vergünstigte Verfahrensbegleitung, Musterbriefe und Ratgeber zu jeder Frage des Schweizer Mietrechts. Online-Tools wie der Mietzinsrechner auf mietrecht.ch helfen, eine Erhöhung oder Senkung schnell zu prüfen.
• HEV Schweiz (Hauseigentümerverband): das Pendant für die Vermieterseite, mit Musterverträgen, der gemeinsam mit dem SMV herausgegebenen paritätischen Lebensdauertabelle und Beratung für Eigentümerinnen
• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): publiziert den hypothekarischen Referenzzinssatz und Merkblätter zum Mietrecht — die Datenbasis für jede Mietzinsanpassung

Wer Mieterin ist und Streit hat, holt sich Unterstützung beim Mieterverband — ein Jahresbeitrag von etwa CHF 90 ist gegenüber einem einzigen Anwaltsbrief eine günstige Investition.

Mietzins, Anpassungen und Nebenkosten

Beim Mietzins regelt das Obligationenrecht zwei Dinge sehr genau: was beim Anfangsmietzins zulässig ist und unter welchen Bedingungen die Vermieterin erhöhen darf.

Anfangsmietzins: In Kantonen mit Wohnungsnot — aktuell unter anderem Zürich, Genf, Waadt, Zug, Basel-Stadt, Luzern, Freiburg, Neuenburg — muss die Vermieterin den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular ausweisen und den vorherigen Mietzins offenlegen. Liegt der neue Mietzins erheblich darüber, können Sie ihn innert 30 Tagen nach Übergabe bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270 OR). Das ist eines der schärfsten Schwerter im Schweizer Mietrecht und wird viel zu selten genutzt.

Mietzinserhöhung während der Mietdauer: Erlaubt nur auf einen Kündigungstermin, mit einem amtlichen Formular und unter Angabe der Begründung. Zulässige Gründe sind Anpassung an den Referenzzinssatz (publiziert vom BWO), an die Teuerung (40 Prozent des LIK) und an die allgemeinen Kostensteigerungen (pauschal 0,5 Prozent pro Jahr). Eine Erhöhung «weil ich Lust habe» ist null und nichtig. Sie haben 30 Tage Zeit, sie anzufechten.

Umgekehrt funktioniert das Spiel genauso: Sinkt der Referenzzinssatz, haben Sie nach Art. 270a OR Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Verlangt wird sie schriftlich auf einen Kündigungstermin mit korrekter Berechnung — und das Geld holen Sie sich nur, wenn Sie selber aktiv werden. Mit einem Mietzinsrechner (etwa auf mietrecht.ch oder beim SMV) prüfen Sie in zwei Minuten, ob aktuell ein Senkungsanspruch besteht.

Nebenkosten: Zahlbar nur, wenn sie im Mietvertrag explizit aufgelistet sind (Art. 257a OR, konkretisiert durch Art. 4–8 VMWG). Was nicht aufgeführt ist, ist mit der Nettomiete abgegolten — selbst wenn die Vermieterin sie tatsächlich auslegt. Typische Nebenkosten: Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Liftservice, Treppenhausreinigung, allgemeine Stromkosten für Beleuchtung, Wasser und Abwasser, Kabelanschluss. Verwaltungskosten gehören nur dann dazu, wenn sie als Pauschale klar ausgewiesen sind. Welche Posten zulässig sind, welche Pauschalen üblich sind und wie Sie eine Abrechnung Position für Position prüfen, steht im Ratgeber zu den Nebenkosten.

Kündigung und Rückgabe

Die Kündigung ist ein eigenes Universum mit Art. 266 bis 266o OR. Das Wichtigste in Kürze:

• Mieterkündigung: schriftlich, eigenhändig unterschrieben, gesetzliche Frist 3 Monate, ortsüblicher Termin (ausser Vertrag erlaubt monatliche Kündigung)
• Vermieterkündigung: amtlich genehmigtes Formular, sonst nichtig nach Art. 266l Abs. 2 OR
• Bei Familienwohnung: Kündigung an beide Ehegatten getrennt, Art. 266n OR
• Erstreckung des Mietverhältnisses bei Härte: bis zu 4 Jahre für Wohnraum nach Art. 272b OR
• Anfechtung missbräuchlicher Kündigung innert 30 Tagen, Art. 271 und 271a OR
• Rückgabe der Wohnung im vertragsgemässen Zustand mit normaler Abnutzung, abgegolten durch die Lebensdauertabelle

Wenn Sie tiefer einsteigen wollen, finden Sie im Ratgeber zur Wohnungskündigung die fertige Vorlage, alle kantonalen Kündigungstermine (Ortsgebrauch) und die Tücken bei der Familienwohnung. Eine geprüfte Mietvertrag-Vorlage für eine Neuvermietung gibt es separat.

Die wichtigsten OR-Artikel auf einen Blick

Damit Sie nicht jedes Mal googeln müssen, hier eine kompakte Übersicht der Mietrechts-Artikel, die Sie für 95 Prozent aller Streitigkeiten brauchen:

• Art. 253 OR — Definition Mietvertrag
• Art. 256 OR — Pflichten der Vermieterin (Übergabe, Erhaltung)
• Art. 257 OR — Mietzinspflicht
• Art. 257a OR — Nebenkosten
• Art. 257d OR — Zahlungsverzug, Kündigung
• Art. 257f OR — Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht
• Art. 257g OR — Meldepflicht für Mängel
• Art. 257h OR — Duldung von Arbeiten und Besichtigungen
• Art. 259 OR — Kleiner Unterhalt
• Art. 259a–i OR — Mängelrechte (Beseitigung, Reduktion, Hinterlegung, Schadenersatz)
• Art. 260 OR — Erneuerungen durch die Vermieterin
• Art. 260a OR — Bauliche Veränderungen durch die Mieterin
• Art. 261 OR — Eigentümerwechsel («Kauf bricht Miete nicht»)
• Art. 266–266o OR — Beendigung des Mietverhältnisses
• Art. 267 OR — Rückgabe der Sache
• Art. 270 OR — Anfechtung Anfangsmietzins
• Art. 271/271a OR — Anfechtung missbräuchlicher Kündigung
• Art. 272 ff. OR — Erstreckung des Mietverhältnisses
• Art. 273 OR — Verfahrensfristen vor der Schlichtungsbehörde
• VMWG — Konkretisierung zu Anfangsmietzins, Nebenkosten, Kaution

Praxistipps, die Sie vor Ärger schützen

Zum Abschluss eine Handvoll Regeln aus der Beratungspraxis von Mieterverband und HEV. Klein, aber jedes Mal Gold wert:

• Übergabeprotokoll beim Einzug minutiös ausfüllen, jeden Kratzer, jeden Fleck, jede Macke fotografieren. Das gleiche Dokument schützt Sie am Auszugstag.
• Mängel immer schriftlich melden, per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung. Eine SMS reicht nicht für die Schlichtungsbehörde.
• Frist setzen: Jede Mängelanzeige enthält eine konkrete Frist zur Behebung — sonst läuft das Verfahren nach Art. 259a OR nicht an.
• Haftpflichtversicherung mit Zusatz «Sachschäden an der Mietsache» abschliessen, deckt Wasserschäden und Bodenbeschädigungen.
• Keine voreiligen Ersatzvornahmen: Wer ohne Mahnung und Frist selbst einen Handwerker bestellt, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen.
• Mieterverband oder Rechtsschutz vor jedem Brief an die Verwaltung konsultieren, wenn das Verhältnis schon angespannt ist.
• Mietzinsreduktion rückwirkend nur ab Mängelanzeige, nicht ab Schadenseintritt — also immer schnell melden.
• 30 Tage merken: Die Frist zur Anfechtung von Kündigung und Anfangsmietzins ist kurz und unverlängerbar.

Wer den Mietvertrag und das Obligationenrecht nicht als Stolperfalle sieht, sondern als Werkzeug, fährt am besten. Die meisten Streitigkeiten laufen schief, weil eine Seite eine Frist verpasst oder eine schriftliche Anzeige vergisst — nicht, weil das Recht unklar wäre. Und das Schweizer Mietrecht ist, anders als sein Ruf, in den entscheidenden Fragen klar auf der Seite derjenigen, die ihre Pflichten kennen und ihre Rechte nutzen.