Mietvertrag Vorlage Schweiz: Muster und 12 Prüfpunkte

Sie brauchen einen Mietvertrag und wollen kein Geld dafür ausgeben? Müssen Sie auch nicht. Es gibt mehrere kostenlose Vorlagen aus seriösen Schweizer Quellen, die rechtlich sauber sind und in der ganzen Schweiz funktionieren. Wichtiger als die Vorlage selbst ist aber, was drinsteht und worauf Sie achten, bevor Sie unterschreiben. Ein Mietvertrag in der Schweiz ist nämlich ein zähes Stück Papier: Was Sie einmal unterschreiben, bindet Sie oft jahrelang.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die drei wichtigsten kostenlosen Vorlagen, die zwölf Punkte, die Sie vor der Unterschrift abklopfen müssen, und die Fallen, die selbst erfahrene Mieter regelmässig übersehen — allen voran die Nebenkosten-Falle und das Anfangsmietzins-Formular, das nur in sieben Kantonen gilt.

Brauchen Sie überhaupt einen schriftlichen Mietvertrag?

Kurze Antwort: nein, rechtlich nicht. Lange Antwort: ja, unbedingt.

Das schweizerische Mietrecht (Art. 253 ff. OR) kennt für den Mietvertrag keine Formvorschrift. Ein Mietvertrag ist ein Konsensualvertrag — er kommt zustande, sobald sich Vermieter und Mieter über die wesentlichen Punkte einig sind: Mietsache, Mietzins, Mietbeginn. Das kann per Handschlag passieren, am Telefon oder sogar stillschweigend, wenn jemand monatelang in einer Wohnung wohnt und der Vermieter den Mietzins kommentarlos kassiert.

In der Praxis ist die mündliche Variante trotzdem keine gute Idee. Ohne Schriftstück haben Sie im Streitfall nichts in der Hand: nicht zur Höhe des Mietzinses, nicht zur Kündigungsfrist, nicht zu den Nebenkosten, nicht zum Inventar. Wer behauptet was, gilt was — und das wird dann teuer.

Eine schriftliche Vorlage zu nehmen, ist deshalb keine Frage des Müssens, sondern des gesunden Menschenverstands. Genau dafür gibt es seit Jahren kostenlose Standardverträge der grossen Schweizer Akteure.

Die kostenlosen Vorlagen im Vergleich

Drei Quellen dominieren den Markt für Schweizer Mietvertrag-Vorlagen, und sie ticken sehr unterschiedlich. Zwei sind kostenlos, eine ist es nur teilweise.

mietrechtspraxis (mp) — der neutrale Klassiker

Die mietrechtspraxis (kurz: mp), herausgegeben vom Mieterinnen- und Mieterverband, ist die Vorlage, die Juristen, Schlichtungsbehörden und Beratungsstellen am häufigsten empfehlen. Sie ist neutral formuliert, deckt die ganze Schweiz ab und enthält Regelungen zu allen üblichen Konfliktpunkten — von Nebenkosten über Tierhaltung bis zu Reparaturen.

Sie bekommen sie kostenlos als interaktives PDF auf mietrecht.ch/formulare. Das Formular lässt sich direkt am Bildschirm ausfüllen (Adobe Reader empfohlen), drucken und unterschreiben. Bonus: Sie wird regelmässig aktualisiert und an aktuelle Bundesgerichtsentscheide angepasst.

Für wen? Für alle, die einen ausgewogenen Vertrag wollen, der weder mieter- noch vermieterfreundlich getrimmt ist. Erste Wahl, wenn Sie privat vermieten oder einen Untermietvertrag aufsetzen.

Mieterinnen- und Mieterverband (MV) — die mieterfreundliche Variante

Der Mieterverband stellt im Grunde dieselbe mp-Vorlage zur Verfügung — sie wird auf mieterverband.ch im Bereich «Unterlagen & Tools» zum Gratis-Download angeboten. Plus: zusätzliche Hilfsformulare wie das Wohnungsabnahmeprotokoll, die Lebensdauertabelle für Einrichtungen oder die Mängelliste.

Für wen? Wenn Sie als Mieter unterzeichnen und gleichzeitig die ganze Werkzeugkiste für den Einzug brauchen — Vertrag plus Übergabeprotokoll plus Mängelrüge in einem Aufwasch.

In der Westschweiz übernimmt die Asloca (Association suisse des locataires, asloca.ch) die Rolle des Mieterverbands und stellt französischsprachige Vertragsvorlagen («contrat de bail») bereit. Im Tessin ist die Casanostra (casa-nostra.ch) zuständig und bietet italienische Vorlagen («contratto di locazione»). Inhaltlich identisch zur mp-Vorlage, nur in der Landessprache — wichtig, wenn der Vertrag vor einer Schlichtungsbehörde in Lausanne, Genf oder Bellinzona auf den Tisch kommt.

HEV Schweiz — die vermieterfreundliche Variante

Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) hat eigene Mietverträge im Programm, die tendenziell vermieterfreundlicher formuliert sind. Erhältlich sind sie über den HEV-Shop und die kantonalen HEV-Sektionen, etwa beim HEV Zürich oder HEV Region Winterthur. Die Standardvariante «Mietvertrag für Wohnräume» kostet als PDF-eFormular eine Kleinigkeit (rund 20–40 Franken), die Papierversion ähnlich.

Kostenlose Infos und Ratgeber-Material finden Sie auf hev-schweiz.ch/vermieten/mietrecht/mietvertrag. Die Vorlagen selbst sind nicht gratis — der HEV ist ein Mitgliederverband, und das ist sein Geschäftsmodell.

Für wen? Für Vermieter, die einen detaillierten, kantonal abgestimmten Vertrag wollen und bereit sind, dafür ein paar Franken auszugeben. Auch der SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) bietet via svit.ch ähnliche Vorlagen, vor allem für die Geschäftsmiete und für professionelle Verwaltungen.

Die Übersicht auf einen Blick

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Die 12 Punkte, die Sie vor der Unterschrift prüfen müssen

Egal welche Vorlage Sie nehmen: Ein Mietvertrag ist nur so gut wie die Sorgfalt, mit der Sie ihn ausfüllen und lesen. Diese zwölf Punkte gehören sauber geregelt — fehlen sie oder sind sie schwammig, haben Sie später ein Problem.

1. Vertragsparteien. Vollständige Namen, Adressen und — bei juristischen Personen — Firma und Sitz. Klingt banal, geht aber regelmässig schief, wenn nur «die Familie Müller» dasteht. Wer haftet, wenn es kracht?

2. Mietobjekt. Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer, Anzahl Zimmer, Quadratmeter, mitgemietete Nebenräume (Keller, Estrich, Veloraum, Garage, Parkplatz). Je präziser, desto besser. Ein Estrich, der nicht im Vertrag steht, gehört Ihnen nicht — auch wenn der Schlüssel passt.

3. Mietbeginn und Mietdauer. Befristet oder unbefristet? Wenn befristet: konkretes Enddatum. Bei unbefristeten Verträgen reicht das Datum des Mietbeginns.

4. Mietzins (Nettomietzins). Monatlicher Betrag in Franken, separat ausgewiesen. Ohne Nebenkosten. Achtung: Steht hier ein Bruttobetrag ohne Aufschlüsselung, wissen Sie nicht, was eigentlich bezahlt wird.

5. Nebenkosten. Hier wird es heikel — siehe nächster Abschnitt. Jede einzelne Position muss namentlich aufgeführt sein.

6. Akontozahlung oder Pauschale. Bezahlen Sie Nebenkosten als Akonto (mit jährlicher Abrechnung) oder als Pauschale (keine Abrechnung, fixer Betrag)? Beide Modelle sind erlaubt, aber sie müssen klar bezeichnet sein.

7. Kaution. Maximal drei Monatsmieten (Art. 257e OR), bei Wohnungen meist auf einem Mieterkautionskonto bei einer Schweizer Bank — auf Ihren Namen. Niemals bar an den Vermieter.

8. Kündigungsfristen und Kündigungstermine. Bei Wohnungen mindestens drei Monate, mit ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsterminen (oft Ende März, Juni, September). Schauen Sie, was die Vorlage vorgibt, und vergleichen Sie mit den Gepflogenheiten in Ihrer Gemeinde.

9. Indexierung oder Staffelung. Ist der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt? Oder steigt er gestaffelt zu festen Terminen? Beides ist möglich, aber nur mit klarer Klausel.

10. Allgemeine Vertragsbestimmungen (AVB). Wird im Vertrag auf separate AVB verwiesen, etwa «AVB des HEV Zürich, neueste Ausgabe»? Dann verlangen Sie diese Bedingungen vor der Unterschrift. Sie gelten nur, wenn Sie sie auch bekommen und akzeptiert haben — und sie können dutzende Klauseln enthalten, die Sie nicht kennen.

11. Hausordnung. Auch die Hausordnung ist nur verbindlich, wenn sie zum Vertragsbestandteil erklärt wurde. Holen Sie sie sich vorher und lesen Sie sie. Tierhaltung, Waschküchen-Reglement, Ruhezeiten — das steht meist nicht im Vertrag selbst, sondern hier.

12. Sondervereinbarungen. Alles, was vom Standard abweicht: erlaubte Haustiere, Renovation vor Einzug, Verzicht auf eine Kaution, Mietzinsreduktion in den ersten Monaten, Rückbauverpflichtungen. Nur was schriftlich festgehalten ist, gilt. Mündliche Zusagen sind im Streit nichts wert.

Diese zwölf Punkte bekommen Sie in der mp-Vorlage praktisch alle vorstrukturiert. Sie müssen sie nur noch ausfüllen — und vor der Unterschrift nochmals von oben nach unten durchgehen.

Die Nebenkosten-Falle: nicht aufgelistet heisst inbegriffen

Das ist der teuerste Fehler, den Sie mit einem Mietvertrag machen können — und er ist erstaunlich verbreitet.

Das schweizerische Mietrecht geht davon aus, dass alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, mit dem Mietzins abgegolten sind. Nebenkosten dürfen Sie nur dann zusätzlich verrechnet bekommen, wenn sie im Mietvertrag einzeln und namentlich aufgeführt sind. Das hat das Bundesgericht mehrfach bestätigt.

Konkret heisst das:
– Steht im Vertrag «Nebenkosten: pauschal Fr. 250.–» ohne Aufzählung, was darin enthalten ist, sind diese Nebenkosten ungültig vereinbart.
– Steht «allgemeine Nebenkosten» oder «übliche Betriebskosten», reicht das ebenfalls nicht. Sammelbegriffe sind nichtig.
– Steht «Heizung, Warmwasser, Hauswart, Allgemeinstrom, Wasser, Abwasser, Kehricht» — also jede Position einzeln — ist alles in Ordnung.

Faustregel zur Höhe: Bei einer 3.5-Zimmer-Wohnung in der Deutschschweiz liegen realistische Nebenkosten-Akontozahlungen je nach Heizungsart und Liegenschaft zwischen CHF 180 und CHF 350 pro Monat. Wer als Akonto deutlich weniger bezahlt, sollte mit einer Nachzahlung in der Jahresabrechnung rechnen — der Mietzins selbst sinkt dadurch nicht.

Ein blosser Verweis auf die AVB genügt nicht. Die Positionen müssen im Hauptvertrag stehen oder in einem separaten Anhang, der ausdrücklich Vertragsbestandteil ist und den Sie unterschrieben haben.

Was tun, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist? Wenn Ihre Nebenkostenabrechnung Positionen enthält, die nicht im Vertrag stehen, müssen Sie sie nicht bezahlen. Sie können sie zurückfordern — die Verjährungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre (Art. 128 OR). Gehen Sie zur Schlichtungsbehörde Ihrer Gemeinde, das ist gratis.

Anfangsmietzins-Formular: nur sieben Kantone

Wenn Sie in einer Region mit Wohnungsnot wohnen, gibt es noch eine zweite Falle: das amtliche Formular für die Mitteilung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 Abs. 2 OR.

Die Kantone können bei Wohnungsmangel vorschreiben, dass der Vermieter dem neuen Mieter den vorherigen Mietzins offenlegen muss — auf einem amtlichen Formular, innert 30 Tagen nach Übergabe. Wer das vergisst oder das falsche Formular benutzt, läuft Gefahr, dass der ganze Anfangsmietzins anfechtbar wird.

Diese sieben Kantone haben aktuell die Formularpflicht:

• Zürich (ZH)
• Zug (ZG)
• Nidwalden (NW)
• Freiburg (FR)
• Waadt (VD)
• Neuenburg (NE)
• Genf (GE)

In allen anderen Kantonen gibt es diese Pflicht nicht. Wer in Bern oder Luzern eine Wohnung neu vermietet, kann ohne amtliches Formular auskommen. Basel-Stadt kennt die Formularpflicht dagegen ebenfalls — die Liste oben ist nicht abschliessend. Prüfen Sie immer den aktuellen Stand auf der Seite des Bundesamtes für Wohnungswesen (bwo.admin.ch) oder bei der kantonalen Schlichtungsbehörde — diese ist im Streitfall ohnehin Ihre erste Anlaufstelle und arbeitet gratis (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).

Das Formular bekommen Sie bei der zuständigen kantonalen Stelle gratis. Im Kanton Zürich etwa über zh.ch im Bereich Mietwesen. Wichtig: Es muss zusätzlich zum Mietvertrag ausgehändigt werden, ein Vertrag allein reicht nicht.

AVB und Hausordnung: das Kleingedruckte hinter dem Vertrag

Viele Mietverträge bestehen nicht nur aus dem Hauptdokument. Daneben gibt es zwei weitere Schriftstücke, die Sie genauso binden — wenn sie sauber eingebunden sind.

Allgemeine Vertragsbestimmungen (AVB) sind vorformulierte Klauseln, die der Vermieter standardmässig verwendet. Sie regeln Reparaturen, kleine Unterhaltspflichten, Ferienabwesenheit, Untermiete, Schäden, Nachmieter-Suche und vieles mehr. Die AVB des HEV oder von SVIT-Mitgliedsverwaltungen können dreissig oder mehr Punkte umfassen.

Wichtig: AVB gelten nur dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich darauf verweist UND wenn Sie sie ausgehändigt bekommen haben. Ein Verweis ohne Übergabe ist ungültig. Klauseln, die zwingendem Mietrecht widersprechen (etwa eine Kaution von vier Monatsmieten), sind sowieso nichtig — egal, was in den AVB steht.

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben in der Liegenschaft: Ruhezeiten, Waschküchennutzung, Velokeller, Gemeinschaftsflächen, manchmal auch Tierhaltung oder Grilliervorschriften auf dem Balkon. Auch sie ist nur verbindlich, wenn sie zum Vertragsbestandteil erklärt wurde. In der Regel passiert das mit einem kurzen Satz im Hauptvertrag und einer beigelegten Kopie.

Nehmen Sie sich vor der Unterschrift zehn Minuten Zeit und lesen Sie beides durch. Wenn etwas darin krass von dem abweicht, was Sie erwarten — Tierverbot, Pflicht zu jährlichen Wandanstrichen, Verbot von Untervermietung —, sprechen Sie den Vermieter darauf an. Wegverhandeln geht selten, aber Sie wissen dann wenigstens, worauf Sie sich einlassen.

Sonderfälle: Untermiete, möbliert, befristet

Standard-Mietverträge decken den Grossteil der Fälle ab. Drei Konstellationen brauchen aber eigene Vorlagen oder Zusatzklauseln.

Untermietvertrag

Wer einen Teil seiner Wohnung untervermietet — ein WG-Zimmer, eine Einliegerwohnung, die ganze Wohnung während eines Auslandaufenthalts —, braucht einen Untermietvertrag. Die mietrechtspraxis bietet dafür eine eigene Vorlage: den Untermietvertrag als PDF, gratis.

Wichtig: Untermiete ist erlaubt, aber Sie brauchen die Zustimmung des Hauptvermieters (Art. 262 OR). Er darf nur ablehnen, wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegen, wenn die Untermiete missbräuchliche Konditionen hat, oder wenn ihm wesentliche Nachteile entstehen. Fragen Sie schriftlich an, dann haben Sie den Beleg. Eine Untermiete ohne Zustimmung ist ein Kündigungsgrund.

Möblierte Wohnung

Bei möblierten Mietverhältnissen gehört ein Inventar zum Vertrag — Stück für Stück, mit Zustand. Sonst streiten Sie beim Auszug darüber, ob der Kratzer auf dem Tisch schon da war. Ein Inventarblatt können Sie als Anhang an die mp-Vorlage hängen.

Achtung beim Mietzins: Möblierte Wohnungen haben oft einen höheren Mietzins, der das Mobiliar mit abdeckt. Diese Zuschläge sind grundsätzlich zulässig, aber sie müssen verhältnismässig sein. Eine Überhöhung kann angefochten werden.

Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum — ohne Kündigung. Klingt praktisch, ist aber tückisch: Eine vorzeitige Auflösung ist nur mit Nachmietersuche möglich, und die ordentliche Kündigung fällt weg. Wer einen Zwischenmietvertrag für ein halbes Jahr abschliesst, sitzt fest, falls sich die Lebensumstände ändern.

Wenn Sie einen befristeten Vertrag unterschreiben, achten Sie auf eine klare Klausel zur Verlängerung: Wandelt er sich nach Fristablauf automatisch in ein unbefristetes Verhältnis um, wenn keine Partei kündigt? Oder endet er hart? Beides ist möglich, aber es muss drinstehen.

Was nach der Unterschrift kommt

Ein unterschriebener Mietvertrag ist die halbe Miete, im Wortsinn. Die andere Hälfte ist die Wohnungsübergabe. Machen Sie beim Einzug ein detailliertes Protokoll mit dem Vermieter — Raum für Raum, mit Fotos. Mängel, die Sie rasch – am besten innert zehn Tagen – schriftlich melden, sind als anfänglich vorhanden belegt, und Sie müssen sie beim Auszug nicht zahlen. Mängel, die Sie nicht melden, können am Ende an Ihnen hängen.

Das Übergabeprotokoll bekommen Sie, wie den Vertrag selbst, gratis beim Mieterverband als PDF. Nehmen Sie es mit, wenn der Vermieter keines mitbringt.

Wenn Sie gerade umziehen und einen seriösen Umzugspartner suchen: Auf umzugscheck24.ch können Sie in ein paar Minuten Offerten von geprüften Schweizer Umzugsfirmen einholen. Mietvertrag unterschrieben, Übergabe geplant, Umzug organisiert — und Sie sind startklar.

Vertiefung zu einzelnen Vertragspunkten

Der Mietvertrag ist die Basis — die einzelnen Klauseln spielen sich aber in eigenen Themenfeldern ab. Diese Ratgeber gehen tiefer ins Detail:

• Mietvertrag Schweiz: Rechte und Pflichten im Überblick — der grosse Hub-Artikel zu allen Vertragsfragen.
• Mietkaution Schweiz — wie das Sperrkonto funktioniert, was bei Streit gilt, wann Sie Ihr Geld zurückbekommen.
• Wohnung kündigen — Kündigungsformular, Fristen, Nachmietersuche und ausserordentliche Kündigung.
• Referenzzinssatz Schweiz — wann der Vermieter den Mietzins erhöhen darf und wann Sie eine Senkung verlangen können.
• Untermietvertrag — Vorlage, Zustimmung des Hauptvermieters, missbräuchliche Konditionen.