Möblierte Wohnung Schweiz: Plattformen, Aufschlag, Inventar

Sie kommen als Expat aus München für ein 18-Monats-Projekt nach Zürich. Oder Sie pendeln Montag bis Donnerstag von Lugano nach Bern und brauchen ein Pied-à-terre. Oder Ihre Wohnung wird drei Monate lang saniert und Sie suchen eine Übergangslösung mit Bett, Sofa und Geschirr drin. In allen drei Fällen führt der Weg an einer möblierten Wohnung kaum vorbei — und in allen drei Fällen unterschätzen die meisten den Aufschlag, die Inventarliste und die Tücken im Vertrag.

Eine möblierte Wohnung in der Schweiz zu mieten ist längst kein Nischenmarkt mehr. Allein in Zürich finden Sie auf Homegate über 470 möblierte Inserate, auf ImmoScout24 weitere 338, dazu Apartments.ch, Comparis, Newhome, Flatfox und spezialisierte Anbieter wie Visionapartments, Stayery oder UMS. Die Preise für möblierte Wohnungen reichen von CHF 1’599 bei Nestpick bis CHF 4’500 für ein gestyltes Loft im Kreis 4 — der Aufschlag gegenüber unmöbliert liegt typischerweise bei 30 bis 80 Prozent. Was sich hinter dem Begriff versteckt, welche Plattform für welches Profil passt und was wirklich im Vertrag stehen muss, klären wir hier.

Wer mietet eigentlich möbliert? Vier typische Profile

Möblierte Wohnungen sind teurer, kürzer befristet und administrativ anspruchsvoller als ein normaler unbefristeter Mietvertrag. Wer trotzdem zugreift, hat meistens einen guten Grund.

Expats und International Assignees sind die grösste Gruppe. Wenn Sie von Google Zürich, Roche Basel oder einer Privatbank in Genf für 12 bis 36 Monate in die Schweiz geholt werden, wollen Sie nicht in der ersten Woche IKEA-Pakete schleppen. Ihre Firma zahlt oft sogar einen Wohnzuschuss oder bucht über einen Relocation-Dienstleister direkt eine Vision-Apartments- oder Adagio-Adresse.

Wochenaufenthalter sind das schweizerische Sondermodell. Wer den Lebensmittelpunkt in Lausanne hat, aber unter der Woche in Zürich arbeitet, meldet sich als Wochenaufenthalter an und braucht eine Zweitwohnung. Hier reicht meist ein 1- oder 1.5-Zimmer-Studio mit Grundausstattung — Bett, Tisch, Küchenzeile, Wifi.

Sanierungsmieter sind die Notfälle. Wenn der Vermieter ankündigt, Ihr Bad und die Küche werden während drei Monaten neu gemacht, brauchen Sie eine voll ausgestattete Übergangswohnung. Manche Verwaltungen organisieren das, viele schieben es auf den Mieter ab — dann zählt jeder Tag.

Übergangsmieter zwischen zwei festen Adressen — etwa nach Trennung, Hausverkauf oder verzögertem Bezug der neuen Wohnung — bilden die vierte Gruppe. Hier ist die Mietdauer oft unklar und genau das macht den Vertrag heikel.

Studierende im Auslandsemester sind die fünfte, oft übersehene Gruppe. Wer für ein Erasmus- oder ETH-Mobility-Semester vorübergehend ins Ausland geht, kann die eigene Wohnung möbliert untervermieten — rechtliche Grundlage ist Art. 263 OR. Der Vermieter darf die Untermiete nur ablehnen, wenn die Bedingungen missbräuchlich sind, der Untermieter dem Vermieter nicht zugemutet werden kann oder dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen. Wichtig: Die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters einholen, sonst droht ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR.

Plattformen: wo Sie in der Schweiz möbliert finden

Der Markt teilt sich in drei Schichten. Die klassischen Immobilienportale Homegate, ImmoScout24, Comparis und Newhome bieten möblierte Filter, listen aber gemischt: privater Untermieter, Hausverwaltung, gewerblicher Anbieter — alles in einem Pool. Hier finden Sie die günstigsten Angebote, aber auch die unzuverlässigsten.

Spezialisierte Plattformen für Wohnen auf Zeit sind Apartments.ch (grösste CH-spezifische Plattform für möbliertes Wohnen), Nestpick, UMS Untermietservice, Coozzy, Wunderflats Schweiz, HousingAnywhere, Spotahome, Roomlala (für Zimmer in WGs und bei Privaten) sowie MyMovingHouse. Sie kuratieren stärker, verlangen aber Servicegebühren von 5 bis 15 Prozent der ersten Monatsmiete. Vorteil: Inserate mit klaren Bildern, Inventarliste schon im Listing, vorab geprüfte Vermieter. Auf Homegate, ImmoScout24 und Flatfox finden Sie jeweils einen direkten Filter ‚möbliert‘, der die Treffer auf wenige Hundert eingrenzt.

Serviced-Apartment- und Business-Apartment-Anbieter wie Visionapartments (Marktführer Schweiz mit Standorten in Zürich, Basel, Genf, Bern, Zug), The Residence by Hyatt, Crowne Plaza Apartments Zurich, Mövenpick Apartments, Marriott Executive Apartments, Adagio Aparthotels, Citadines, The Flag und Stayery Zürich fahren ein anderes Modell. Sie bekommen kein klassisches Mietverhältnis nach OR, sondern einen Beherbergungsvertrag — quasi ein Hotelaufenthalt mit Küche. Dazu später mehr, weil das rechtlich ein riesiger Unterschied ist.

Co-Living-Anbieter wie Coliving Switzerland, The Collective oder einzelne Stayery-Häuser kombinieren möbliertes Privatzimmer mit gemeinschaftlichen Bereichen — Küche, Co-Working, Lounge — und richten sich an Digital Nomads und International Students. Preise in Zürich starten bei CHF 1’400 für ein Zimmer mit eigenem Bad in einer 6er-WG.

Hausverwaltungen mit eigenem möblierten Bestand sind oft der Geheimtipp: Wincasa, Privera, Livit und APG Real Estate verwalten für institutionelle Eigentümer (Pensionskassen, Versicherungen) komplette Liegenschaften und führen darin häufig 5 bis 15 Prozent möblierte Einheiten als Pufferreserve für Relocation-Aufträge. Fragen Sie direkt bei der Verwaltung nach — diese Wohnungen werden oft gar nicht öffentlich inseriert.

Der Aufschlag: warum möbliert 20 bis 50 Prozent mehr kostet

Hier kommt die Zahl, die jeder unterschätzt. Möbliert mieten ist im Schnitt 30 bis 80 Prozent teurer als die gleiche Wohnung unmöbliert. Die Bandbreite hängt stark vom Standort ab: In Zürich Kreis 1, 6 und 8 sowie Genf Eaux-Vives oder Champel sind 60 bis 80 Prozent Aufschlag normal, in Bern Länggasse oder Basel Gundeli reichen 30 bis 50 Prozent. Wer prüfen will, ob der Aufschlag noch in einem fairen Rahmen liegt, kann die unmöblierte Vergleichsmiete beim Mieterinnen- und Mieterverband (MV/Asloca/Casanostra) einschätzen lassen — bei einem missbräuchlich überhöhten Anfangsmietzins ist eine Anfechtung innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme möglich (Art. 270 OR).

Konkret in Zahlen aus dem aktuellen Markt:

• 1.5-Zimmer-Studio in Zürich unmöbliert: CHF 1’700 bis 2’400. Möbliert: CHF 2’500 bis 3’500. Top-Lage Kreis 1, 6, 8 bis CHF 4’200.
• 2.5-Zimmer in Bern unmöbliert: CHF 1’400 bis 2’000. Möbliert: CHF 1’800 bis 2’800.
• 2.5-Zimmer in Basel unmöbliert: CHF 1’500 bis 2’200. Möbliert: CHF 1’900 bis 2’900.
• 1.5-Zimmer in Genf unmöbliert: CHF 1’800 bis 2’600. Möbliert: CHF 2’600 bis 3’700.
• Serviced Apartment Vision Apartments Zürich: ab CHF 2’880 monatlich bei 6+ Monaten Buchung, ab CHF 145 pro Nacht bei kurzen Aufenthalten.

Warum so viel mehr? Drei Gründe. Erstens steckt Kapital in den Möbeln — Bett, Sofa, Tisch, Stühle, Lampen, Geschirr, oft Waschmaschine — und das will sich der Vermieter über die Miete refinanzieren. Zweitens ist der Verschleiss höher: jeder neue Mieter heisst Reinigung, Kratzer, ausgetauschte Bettwäsche. Drittens richten sich möblierte Wohnungen oft an zahlungskräftige Zielgruppen mit Spesenkonto, was die Preise zusätzlich nach oben drückt.

Praktischer Vergleich: Würden Sie dieselbe Wohnung leer mieten und für CHF 8’000 einrichten, hätten Sie nach 14 Monaten Aufpreis (z. B. CHF 600 mehr pro Monat × 14) den Möbelwert komplett bezahlt — bei deutlich höherem Komfort und keiner Inventarliste.

Was muss in einer möblierten Wohnung wirklich enthalten sein?

Hier wird es heikel, weil „möbliert“ in der Schweiz kein gesetzlich definierter Begriff ist. Was der Inserattext verspricht und was am Einzugstag wirklich da steht, klafft oft auseinander. Drei Stufen haben sich am Markt etabliert:

Teilmöbliert heisst meist: Küche komplett ausgestattet (Geschirr, Töpfe, Besteck, Mikrowelle), Bett mit Matratze, Schrank, Esstisch, Stühle. Kein Sofa, kein Fernseher, oft keine Waschmaschine.

Voll möbliert umfasst alles oben plus Sofa, Couchtisch, TV-Möbel, Bettwäsche, Handtücher, Lampen, Vorhänge, oft Waschmaschine und Tumbler im Haus.

Serviced geht noch weiter: wöchentliche Reinigung, Wäscheservice, Wifi, Strom, Wasser, GEZ, manchmal Frühstück oder Concierge — alles im Preis.

Lassen Sie sich vor Vertragsunterschrift immer eine schriftliche Inventarliste geben. Ohne diese Liste haben Sie im Streitfall kein Druckmittel — und die Diskussion läuft nach dem Prinzip „Ihr Wort gegen seines“.

Inventarliste: das Pflichtdokument, das fast niemand richtig macht

Die Inventarliste ist bei einer möblierten Wohnung das wichtigste Beiblatt zum Mietvertrag. Sie muss detailliert, vollständig und vom Vermieter unterzeichnet sein. Punkt. Eine Liste mit „Sofa, 1 Stk.“ reicht nicht, weil Ihnen der Vermieter beim Auszug dann Schäden anlasten kann, die Sie nie verursacht haben.

So sieht eine vollständige Inventarliste aus:

Pflichtinhalt der Inventarliste: Anzahl, Marke oder Beschreibung, Zustand zum Einzugszeitpunkt, möglichst eine Foto-Referenz. Bei elektrischen Geräten zusätzlich die Funktionsfähigkeit notieren — eine Espressomaschine, die schon beim Einzug nicht mehr richtig läuft, sollte schwarz auf weiss dokumentiert sein.

Kaution bei möblierten Wohnungen: gilt die Drei-Monats-Grenze?

Ja. Auch bei einer möblierten Wohnung gilt das volle Wohnraummietrecht aus Art. 253 ff. OR, inklusive der Kautionsregel in Art. 257e OR: Die Kaution darf maximal drei Nettomonatsmieten betragen und muss auf einem Sperrkonto (Mietzinsdepot) auf Ihren Namen liegen. Der Vermieter darf das Geld nicht selbst einbehalten, auch wenn er sagt „wegen der teuren Möbel“. Eine separate Möbelkaution zusätzlich zur Mietkaution ist im OR nicht vorgesehen — wenn überhaupt, kann der Vermieter eine eigene Inventarsicherheit nur über eine zivilrechtliche Vereinbarung verlangen, die im Streitfall vor der Schlichtungsbehörde meist nicht hält.

Bei einer möblierten 1.5-Zimmer-Wohnung in Zürich für CHF 3’000 sind das also bis zu CHF 9’000 Kaution. Das ist viel Geld — und genau hier versuchen viele Vermieter, eine „Möbelkaution“ oder „Schadenskaution“ zusätzlich zu verlangen. Diese Forderung ist nichtig. Die Drei-Monats-Grenze ist eine Obergrenze für die gesamte Sicherheit, nicht pro Vertragsbestandteil.

Achtung bei Beherbergungsverträgen in Serviced Apartments: Da kein klassisches Mietverhältnis nach OR vorliegt, gilt die Drei-Monats-Regel nicht zwingend. Vision Apartments, Adagio & Co. verlangen oft pauschale Kreditkarten-Pre-Authorizations von CHF 500 bis 2’000 — rechtlich völlig in Ordnung, weil es eben kein Mietvertrag ist.

Mehr zum Thema Mietkaution, Sperrkonto und Versicherungsalternativen finden Sie in unserem Ratgeber Mietkaution Schweiz.

Serviced Apartment vs. möblierte Wohnung: der entscheidende Unterschied

Beide Begriffe werden im Marketing oft synonym benutzt, sind aber rechtlich zwei verschiedene Welten.

Möblierte Wohnung: Klassisches Mietverhältnis nach Art. 253 ff. OR. Sie sind Mieter, haben Kündigungsschutz, das Mietrecht greift voll, die Schlichtungsbehörde ist zuständig, eine Mietzinserhöhung muss begründet werden. Wartung der Möbel ist Sache des Vermieters, sofern keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Mietdauer in der Regel 3 bis 24 Monate, befristet oder unbefristet.

Serviced Apartment: Beherbergungsvertrag, ähnlich einem Hotel. Sie sind Gast, nicht Mieter. Kein OR-Mietrecht, kein Kündigungsschutz im klassischen Sinn, dafür Hotel-Service inklusive: Reinigung wöchentlich, Wäschewechsel, 24/7-Reception, oft Fitness- und Co-Working-Bereiche. Die HotellerieSuisse hat 2019 als weltweit erstes Land sogar ein Klassifikationssystem für Serviced Apartments eingeführt — von 1 bis 5 Sterne, vergleichbar mit Hotels.

Die Faustregel: Bis zu drei Monate Aufenthalt fahren Sie mit einem Serviced Apartment besser, weil der Komfort und die Flexibilität den Aufpreis rechtfertigen. Ab vier Monaten lohnt sich eine klassische möblierte Wohnung, weil Sie sonst zu viel für Hotel-Services bezahlen, die Sie nicht brauchen.

Mietvertrag-Besonderheiten: worauf Sie beim Unterschreiben achten müssen

Möbliert-Verträge sind oft befristete Mietverträge nach Art. 266 OR. Das heisst: Sie enden automatisch zum vereinbarten Datum, ohne dass jemand kündigen muss. Klingt praktisch, hat aber zwei Haken.

Erstens: Sie können nicht einfach vorzeitig raus. Wenn der Vertrag von 1. März bis 30. September läuft und Sie im Juni einen Job in Singapur bekommen, schulden Sie die Miete bis Ende September — es sei denn, Sie finden einen Nachmieter, der für den Vermieter zumutbar ist (Art. 264 OR).

Zweitens: Der Vermieter kann auch nicht einfach raus. Das schützt Sie theoretisch, ist aber bei privaten Untervermietern, die ihre Wohnung nur für ein Sabbatical zur Verfügung stellen, manchmal heikel. Fragen Sie explizit, was passiert, wenn der Eigentümer früher zurückkommt.

Drittens, der häufigste Fehler: Achten Sie auf die Kettenklausel. Manche Verträge enthalten eine Klausel, dass nach Ablauf der Befristung automatisch ein unbefristeter Mietvertrag entsteht, sofern niemand widerspricht. Andere enden hart. Beides ist legal, aber Sie müssen wissen, was bei Ihnen steht.

Weitere Vertragsregeln und der allgemeine Rahmen für Mietverträge in der Schweiz stehen in unserem Ratgeber Mietvertrag Schweiz.

Mängelrüge bei Schäden: wer haftet für Möbelschäden?

Sie sind neu eingezogen, der Geschirrspüler läuft nicht, das Sofa hat einen Brandfleck, der nicht in der Inventarliste stand. Was jetzt?

Sofort melden. Schriftlich. Per E-Mail mit Fotos. Diese Mängelrüge muss laut Art. 257g OR „unverzüglich“ erfolgen — in der Praxis bedeutet das innerhalb weniger Tage nach Entdeckung. Warten Sie zwei Monate, gilt der Schaden als von Ihnen verursacht.

Bei normalen Möbelschäden während der Mietzeit (Riss im Sofa nach versehentlichem Verschütten von Rotwein, kaputtes Glas, durchgesessene Matratze) gilt die übliche Logik: Sie haften für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Eine Matratze nutzt sich in 5 Jahren ab, ein Sofa in 8 bis 10. Wenn der Vermieter Ihnen bei einem 7 Jahre alten Sofa den Neuwert in Rechnung stellt, können Sie das mit einer Lebensdauertabelle (z. B. von paritaetisch.de oder mietrecht.ch) zerlegen — der Zeitwert ist deutlich geringer.

Häufige Stolperfallen — und wie Sie sie umgehen

Stolperfalle 1: „Pauschalmiete inklusive alles.“ Klingt bequem, ist aber rechtlich problematisch. Heizkosten und Wasser dürfen gemäss Art. 257b OR nur dann pauschal sein, wenn sie im Vertrag ausdrücklich so vereinbart sind. Lassen Sie sich auflisten, was wirklich enthalten ist: Strom, Wasser, Heizung, GEZ, Internet, Reinigung Treppenhaus.

Stolperfalle 2: Untermiete ohne Erlaubnis. Viele möblierte Wohnungen werden vom Hauptmieter weiter vermietet, ohne dass der Eigentümer davon weiss. Wenn der Eigentümer das herausbekommt, kann er den Hauptmieter rauswerfen — und Sie sitzen auf der Strasse. Verlangen Sie einen Nachweis, dass der Vermieter zur Untervermietung berechtigt ist.

Stolperfalle 3: Kein Übergabeprotokoll. Bei möblierten Wohnungen ist das Übergabeprotokoll noch wichtiger als bei unmöblierten, weil Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch jedes Möbelstück übernehmen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Wohnungsübergabe.

Stolperfalle 4: Falsche Adresse für die Anmeldung. Wenn Sie sich für mehr als drei Monate in der Schweiz aufhalten, müssen Sie sich bei der Einwohnerkontrolle anmelden. Manche Vermieter von Serviced Apartments erlauben das nicht, weil sie keine „Wohnsitznahme“ auf ihre Adresse wollen. Klären Sie das vor Vertragsabschluss, sonst haben Sie ein Problem mit dem Migrationsamt.

Stolperfalle 5: Reinigungsendkosten. Bei klassischen Mietverträgen darf der Vermieter die Endreinigung nicht pauschal verrechnen, Sie müssen lediglich besenrein übergeben. Bei möblierten Wohnungen mit befristetem Vertrag stehen oft Klauseln drin wie „Endreinigung CHF 350 pauschal“. Das ist rechtlich grenzwertig, in der Praxis aber oft akzeptiert. Verhandeln Sie den Betrag oder schlagen Sie eine eigene Reinigung vor.

Kurzcheck vor der Unterschrift

Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, gehen Sie diese sieben Punkte durch:

1. Inventarliste vorhanden, detailliert, vom Vermieter unterschrieben?
2. Foto-Dokumentation durchgeführt und an Vermieter geschickt?
3. Kaution maximal drei Nettomonatsmieten, auf Sperrkonto?
4. Vertragsdauer klar — befristet oder unbefristet, mit oder ohne Verlängerungsklausel?
5. Nebenkosten transparent — was ist pauschal, was nach Verbrauch?
6. Untermiete-Erlaubnis des Eigentümers vorhanden, falls Hauptmieter vermietet?
7. Anmeldung Einwohnerkontrolle an dieser Adresse zulässig?

Wer diese sieben Punkte abhakt, vermeidet 90 Prozent der Streitfälle, mit denen die Schlichtungsbehörden in der Schweiz jährlich zu tun haben. Möbliert mieten ist bequem — aber nur, wenn der Rahmen sauber ist.

Wer den breiteren Suchprozess noch nicht durchlaufen hat, findet Schritt für Schritt durch den Schweizer Wohnungsmarkt im Ratgeber Wohnungssuche Schweiz. Eine eigene Hausratversicherung ist auch in einer möblierten Wohnung Pflicht — sie deckt Ihre eigenen Sachen, der Vermieter trägt nur die Möbel, die ihm gehören. Und wer zum ersten Mal überhaupt eine Wohnung mietet, sollte vorher den Leitfaden Erste eigene Wohnung lesen, weil dort Themen wie Anmeldung, Bonitätsauskunft und Versicherungspflichten zusammenlaufen.