Der hypothekarische Referenzzinssatz steht in der Schweiz seit September 2025 bei 1,25 Prozent — und das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat diesen Stand am 2. März 2026 erneut bestätigt. Für Sie als Mieterin oder Mieter ist das die wichtigste Zahl im ganzen Mietrecht: Sie entscheidet, ob Sie eine Senkung verlangen können, ob Ihr Vermieter die Miete erhöhen darf und wie viel das in Franken konkret ausmacht. In diesem Ratgeber lesen Sie, wie der Referenzzinssatz tatsächlich zustande kommt, warum die Zahlen 1,13 und 1,37 Prozent so wichtig sind und wie Sie den Stand 2026 in eine handfeste Mietzinssenkung übersetzen.
Was ist der Referenzzinssatz überhaupt?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der gesetzliche Massstab, an dem in der Schweiz die Wohnungsmieten ausgerichtet werden. Er wurde im September 2008 eingeführt und ersetzte das bis dahin geltende System, in dem jeder Kanton einen eigenen Hypothekarzinssatz pflegte. Seither gibt es nur noch eine einzige nationale Zahl, die für alle Mietverhältnisse in der ganzen Schweiz gilt — vom Studio in Zürich bis zur Vierzimmerwohnung im Tessin.
Rechtlich verankert ist er in Artikel 269a OR, der gemeinsam mit der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regelt, wann ein Mietzins als nicht missbräuchlich gilt. Vereinfacht gesagt: Solange Ihr Mietzins zur Höhe des Referenzzinssatzes passt, ist er legal. Wenn der Referenzzinssatz seit Ihrem letzten Vertragsabschluss gesunken ist und der Vermieter das nicht weitergegeben hat, ist Ihr Mietzins zumindest teilweise überhöht.
Das Bundesamt für Wohnungswesen, mit Sitz in Grenchen, berechnet und veröffentlicht den Referenzzinssatz viermal pro Jahr: am ersten Werktag im März, Juni, September und Dezember. Diese Quartalspublikation ist verbindlich — kein Vermieter, keine Bank und keine Schlichtungsbehörde kann davon abweichen.
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Der Referenzzinssatz ist nicht einfach ein politisch festgelegter Wert. Hinter ihm steht ein klar definierter mathematischer Mechanismus, den das BWO in einer eigenen Berechnungsdokumentation offenlegt.
Die Datenbasis: alle Inlandhypotheken der Schweiz
Grundlage ist der volumengewichtete Durchschnittszinssatz sämtlicher inländischer Hypothekarforderungen der in der Schweiz tätigen Banken. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebt diese Daten quartalsweise bei rund 80 Instituten und meldet sie ans BWO. Erfasst werden die Hypothekarbestände der grossen Player wie UBS, ZKB, Raiffeisen, PostFinance, Migros Bank und der weiteren Kantonalbanken — zusammen rund 95 Prozent des Schweizer Hypothekarmarkts. „Volumengewichtet“ heisst: Eine grosse Hypothek über zwei Millionen Franken zählt entsprechend stärker als ein kleines Darlehen über 200 000 Franken. Damit bildet die Zahl tatsächlich ab, wie sich der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt finanziert — nicht den theoretischen Durchschnitt einzelner Verträge.
Aktuell liegt dieser hypothekarische Durchschnitt bei 1,32 Prozent (Stand März 2026, leicht gesunken von 1,33 Prozent im Vorquartal). Aus diesem Durchschnitt wird dann der Referenzzinssatz abgeleitet.
Kaufmännische Rundung auf Viertelprozent
Aus dem Durchschnittswert wird per kaufmännischer Rundung auf den nächsten Viertelprozentpunkt der Referenzzinssatz. Möglich sind also nur Werte wie 1,00 / 1,25 / 1,50 / 1,75 / 2,00 Prozent — niemals Zwischenwerte wie 1,32 oder 1,40 Prozent. Diese Rundung ist der Grund, warum sich der Referenzzinssatz nicht bei jeder kleinen Bewegung des Hypothekarmarkts ändert.
Schwellenwerte: 1,13% und 1,37% halten den Wert stabil
Damit der Referenzzinssatz von 1,25 Prozent auf 1,00 Prozent sinkt, muss der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent fallen. Damit er auf 1,50 Prozent steigt, müsste der Durchschnitt über 1,37 Prozent klettern. Solange der hypothekarische Durchschnitt zwischen diesen beiden Schwellen liegt, bleibt der Referenzzinssatz unverändert bei 1,25 Prozent — egal, wie oft das BWO das Quartal wechselt.
Diese Trägheit ist Absicht: Der Mietzinsmarkt soll nicht jedem Zucken der SNB-Geldpolitik folgen. Erst eine deutliche, mehrmonatige Verschiebung im Hypothekarbestand löst eine Anpassung aus. Genau deshalb hängen viele Mieterinnen und Mieter am Quartalstermin: Wenn der Durchschnitt sich der 1,13-Prozent-Schwelle nähert, ist eine Senkung auf 1,00 Prozent in Reichweite — und damit eine ganze Welle neuer Senkungsansprüche.
Bis zu 40% sparen beim nächsten Umzug
Vergleichen Sie kostenlos Offerten von Umzugsfirmen aus Ihrer Region. Ohne versteckte Kosten, ohne Verpflichtung.
Aktueller Stand 2026: Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent
Der Referenzzinssatz aktuell liegt bei 1,25 Prozent, in Kraft seit dem 2. September 2025. Bei der letzten Quartalsüberprüfung am 2. März 2026 hat das BWO bestätigt: keine Veränderung, der Wert bleibt stabil. Der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz fiel leicht von 1,33 auf 1,32 Prozent — zu wenig, um die 1,13-Prozent-Schwelle zu reissen.
Damit liegt der Referenzzinssatz auf dem tiefsten Stand seit seiner Einführung 2008. Die nächste Überprüfung durch das BWO erfolgt am ersten Werktag im Juni 2026. Ökonominnen und Marktbeobachter rechnen aktuell damit, dass der Wert für den Rest des Jahres 2026 stabil bei 1,25 Prozent bleibt: Eine Erhöhung würde mindestens zwei Leitzinsschritte der SNB voraussetzen, die frühestens 2027 erwartet werden, und für eine weitere Senkung müsste der Hypothekarbestand spürbar günstiger refinanziert werden.
Falls Sie wissen wollen, ob die nächste Veröffentlichung Sie betrifft: Der Termin ist nicht zufällig. Das BWO publiziert immer am ersten Werktag des Quartalsmonats, in der Regel kurz vor 9 Uhr. Eine offizielle Mitteilung erscheint zeitgleich auf der BWO-Webseite und im Wirtschaftsteil der grossen Schweizer Tageszeitungen.
Historischer Verlauf: Vom Höchststand 2008 zum Tief 2026
Der Referenzzinssatz hat in seinen 18 Jahren eine bemerkenswerte Reise hinter sich. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Wendepunkte:
| Datum | Referenzzinssatz | Bemerkung |
|---|---|---|
| September 2008 | 3,50% | Einführung des nationalen Referenzzinssatzes |
| März 2009 | 3,25% | Erste Senkung nach Finanzkrise |
| September 2010 | 3,00% | Folge der Tiefzinspolitik der SNB |
| Juni 2012 | 2,25% | Anhaltender Druck durch SNB-Mindestkurs |
| Juni 2013 | 2,00% | Negativzinsphase beginnt |
| Juni 2015 | 1,75% | Reaktion auf Aufgabe des Euro-Mindestkurses |
| Juni 2017 | 1,50% | Stabilisierung im Tiefzinsumfeld |
| März 2020 | 1,25% | Erstes Mal auf historischem Tief |
| Juni 2023 | 1,50% | Erste Erhöhung überhaupt nach Inflationsschub |
| Dezember 2023 | 1,75% | Zweite Erhöhung in einem halben Jahr |
| Dezember 2024 | 1,50% | Senkung nach SNB-Leitzinssenkung |
| März 2025 | — (unverändert) | Übergangsphase |
| September 2025 | 1,25% | Rückkehr auf das Allzeittief |
| März 2026 | 1,25% | Aktueller Stand, vom BWO bestätigt |
Aus dieser Tabelle ergibt sich ein interessantes Muster: In den 15 Jahren von 2008 bis 2023 ist der Referenzzinssatz ausschliesslich gefallen — sieben Senkungen, null Erhöhungen. Dann kam die kurze, aber heftige Inflationsphase 2022/2023, in der die SNB ihren Leitzins schnell anhob. Das schlug 2023 erstmals auch auf den Referenzzinssatz durch und führte zu zwei Erhöhungen innert sechs Monaten. Seit Ende 2024 zeigt der Trend wieder nach unten, und mit dem Stand 1,25 Prozent sind wir im April 2026 zurück am Tiefpunkt von 2020.
Was bedeutet der Referenzzinssatz für Ihre Miete?
Hier wird es konkret. Der Referenzzinssatz ist nicht abstraktes Wirtschaftswissen — er ist die direkte Grundlage dafür, wie viel Sie jeden Monat überweisen. Drei Szenarien sind möglich.
Szenario 1: Referenzzinssatz sinkt — Sie haben Anspruch auf Senkung
Liegt der Referenzzinssatz bei Ihrem letzten Vertragsabschluss oder Ihrer letzten Mietzinsanpassung höher als heute, haben Sie nach Art. 270a OR Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Pro 0,25 Prozentpunkte Differenz beträgt die Senkung 2,91 Prozent vom aktuellen Nettomietzins.
Beispiel: Ihr Vertrag wurde im Dezember 2023 bei einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent geschlossen. Heute liegt der Wert bei 1,25 Prozent. Das sind zwei Vierteltschritte nach unten, also rund 5,82 Prozent Senkungspotenzial (zwei mal 2,91 Prozent, leicht gerundet). Bei einem Nettomietzins von 1 800 Franken sind das rund 105 Franken pro Monat — über ein Jahr 1 260 Franken, die ohne Senkungsgesuch auf dem Konto Ihres Vermieters bleiben.
Damit Sie auf einen Blick sehen, was Ihr Senkungspotenzial bei verschiedenen Vertragsständen ausmacht:
| Differenz | Senkungssatz | Bei CHF 1’500 Netto | Bei CHF 2’000 Netto | Bei CHF 2’500 Netto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Schritt (0,25 %) | −2,91 % | −CHF 44 | −CHF 58 | −CHF 73 |
| 2 Schritte (0,50 %) | −5,66 % | −CHF 85 | −CHF 113 | −CHF 142 |
| 3 Schritte (0,75 %) | −8,26 % | −CHF 124 | −CHF 165 | −CHF 207 |
| 4 Schritte (1,00 %) | −10,72 % | −CHF 161 | −CHF 214 | −CHF 268 |
Die Beträge sind reine Brutto-Maximalwerte. In der Realität rechnet der Vermieter Teuerung und Unterhalt gegen — aber die Hälfte bis zwei Drittel davon bekommen Sie fast immer.
Wichtig: Der Vermieter setzt die Senkung nicht automatisch um. Sie müssen sie selbst per Mietzinsherabsetzungsbegehren schriftlich einfordern. Sobald ein neuer, tieferer Referenzzinssatz publiziert wird, gilt die Faustregel: Sofort handeln, idealerweise innert weniger Wochen. Denn der Anspruch wirkt erst ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin, den Sie im Schreiben verlangen — wer wartet, verliert bares Geld.
Szenario 2: Referenzzinssatz steigt — Vermieter kann erhöhen
Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter die Miete anheben. Bei einem Wert unter 5 Prozent sind das pro 0,25 Prozentpunkte 3 Prozent Mietzinserhöhung. Diese Asymmetrie zur Senkung (3 Prozent statt 2,91 Prozent) ergibt sich aus der Mathematik: Die Senkung ist der Kehrwert der Erhöhung, also 1/1,03 − 1 = −2,91 Prozent. Beide Sätze nennt man den Überwälzungssatz.
Auch hier muss der Vermieter aktiv werden: Eine Erhöhung wegen Referenzzinssatz braucht ein offizielles Formular der zuständigen kantonalen Behörde, eine Begründung und eine Frist von mindestens zehn Tagen vor dem nächsten Kündigungstermin. Hält er sich nicht daran, ist die Erhöhung nichtig — und Sie müssen den höheren Betrag nicht zahlen.
Szenario 3: Referenzzinssatz unverändert — kein Anspruch, keine Pflicht
Bleibt der Referenzzinssatz wie zwischen September 2025 und März 2026 unverändert, ergibt sich aus der Quartalsmitteilung weder ein neuer Senkungsanspruch noch eine Erhöhungsmöglichkeit. Bestehende Ansprüche aus früheren Senkungen verfallen aber nicht. Wer noch auf Basis 1,50 oder 1,75 Prozent zahlt, kann auch heute, mehrere Monate nach der letzten Senkung, ein Herabsetzungsbegehren stellen.
Lass den Umzug die Profis machen
Wir holen Ihnen bis zu vier Offerten von geprüften Umzugsfirmen in Ihrer Region. Sie wählen aus, wir kümmern uns um den Rest.
Referenzzinssatz Miete berechnen — so gehen Sie vor
Die Formel für Ihre Mietzinssenkung ist in fünf Schritten erledigt:
- Referenzzinssatz finden, der für Ihren Vertrag gilt. Er steht entweder im Mietvertrag selbst oder in der letzten Mitteilung über eine Mietzinsanpassung. Finden Sie nichts, verlangt das Mietrecht, dass Ihr Vermieter Ihnen auf Anfrage Auskunft geben muss.
- Differenz zum aktuellen Referenzzinssatz ermitteln. Beispiel: Ihr Vertragswert 1,75 Prozent, aktueller Wert 1,25 Prozent → Differenz 0,50 Prozentpunkte oder zwei Vierteltschritte.
- Senkungssatz berechnen. Pro Vierteltschritt 2,91 Prozent. Bei zwei Schritten ergeben sich rund 5,82 Prozent.
- Auf den Nettomietzins anwenden. Wichtig: nur auf den Netto-Mietzins, nicht auf die Nebenkosten oder den Bruttomietzins inklusive Heizung und Wasser.
- Gegenrechnungen einplanen. Der Vermieter darf gestiegene Unterhaltskosten, allgemeine Teuerung (40 Prozent des Landesindex der Konsumentenpreise) und allfällige wertvermehrende Investitionen geltend machen. Realistisch gewinnen Sie selten den vollen rechnerischen Betrag, aber meistens deutlich mehr als die Hälfte.
Wenn Sie sicher gehen wollen, nutzen Sie den kostenlosen Mietzinsrechner des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) oder die Vorlage Ihrer kantonalen Schlichtungsbehörde. Beide rechnen automatisch mit den korrekten Schwellenwerten und Überwälzungssätzen — und liefern Ihnen ein Brief-Template, das Sie nur noch ausfüllen müssen.
Wann ändert sich der Referenzzinssatz das nächste Mal?
Die nächsten BWO-Publikationen sind fix: Juni 2026, September 2026, Dezember 2026. Ob sich der Wert ändert, hängt davon ab, wie sich der hypothekarische Durchschnittszinssatz bis dahin bewegt. Aktuell liegt er bei 1,32 Prozent. Damit der Referenzzinssatz auf 1,00 Prozent sinkt, müsste der Durchschnitt unter 1,13 Prozent fallen — also eine Differenz von 0,19 Prozentpunkten in maximal drei Quartalen.
Das ist möglich, aber nicht wahrscheinlich. Die Refinanzierungskosten der Schweizer Banken sind seit Anfang 2025 nur langsam gesunken, und ein Grossteil der Hypotheken läuft als Festhypothek über mehrere Jahre. Das bremst die Anpassung des Durchschnittssatzes spürbar. Realistisch ist eine weitere Senkung frühestens Anfang 2027, wenn die SNB ihre Leitzinsen tatsächlich weiter senkt und sich diese Bewegung in den Hypothekarbeständen niederschlägt.
Für eine Erhöhung auf 1,50 Prozent gilt das Gegenteil: Sie würde voraussetzen, dass der Durchschnitt über 1,37 Prozent klettert — also rund 0,05 Prozentpunkte über dem aktuellen Wert. Auch das ist auf Sicht von 2026 unwahrscheinlich.
Praxis-Tipp: Bei jeder Senkung sofort handeln
Wenn Sie eines aus diesem Ratgeber mitnehmen, dann das: Sobald das BWO eine Senkung verkündet, stellen Sie innert zwei Wochen Ihr Herabsetzungsbegehren. Warten Sie nicht auf den Vermieter, warten Sie nicht auf den nächsten Kündigungstermin, warten Sie nicht auf einen „guten Moment“. Jeder Monat ohne Antrag ist ein Monat verlorenes Geld.
Die Schritte sind simpel:
- Schreiben aufsetzen (formlos oder per Vorlage), Differenz und Senkungssatz exakt nennen
- Eingeschrieben verschicken an den Vermieter oder die Verwaltung
- 30 Tage Frist abwarten, in der der Vermieter reagieren muss
- Bei Ablehnung oder Schweigen: Schlichtungsbehörde anrufen (innert 30 Tagen bei Ablehnung, innert 60 Tagen bei Schweigen)
Die Schlichtungsbehörden in den Schweizer Kantonen sind kostenlos und für Mietrechtsfragen die richtige Adresse. Anwalt brauchen Sie in den allermeisten Fällen keinen — die Senkungslogik ist mathematisch eindeutig, und Vermieter wissen das auch. Beratung vorab gibt es in der Deutschschweiz beim Mieterverband (MV), in der Romandie bei Asloca, im Tessin bei Casanostra. Auf der Vermieterseite veröffentlicht der HEV Schweiz (Hauseigentümerverband) ebenfalls Merkblätter und Berechnungs-Tools — die juristische Logik ist auf beiden Seiten identisch, das ist der Vorteil eines mathematisch festgeschriebenen Systems.
Wer die Senkung in der Praxis durchziehen will, findet im Ratgeber Mietzinsreduktion Schweiz die fertige Brief-Vorlage und das Vorgehen Schritt für Schritt — inklusive Reaktion auf die typischen Vermieter-Ablehnungsgründe (Teuerung, Unterhalt, wertvermehrende Investitionen). Falls Ihr Vermieter umgekehrt eine Erhöhung schickt, lesen Sie vorher den Ratgeber zur Mietzinserhöhung Schweiz: In rund 30 Prozent aller Fälle ist die Erhöhung formell mangelhaft und damit nichtig.