Schimmel in der Mietwohnung: Rechte & Mietzinsreduktion (CH)

Ein dunkler Fleck hinter dem Schrank im Schlafzimmer, ein modriger Geruch im Badezimmer, schwarze Punkte am Fensterrahmen — und plötzlich hustet das Kind seit Wochen. Schimmel in der Mietwohnung ist kein kosmetisches Problem, sondern ein gesundheitsrelevanter Mangel im Sinne des Schweizer Obligationenrechts. Sie müssen ihn nicht hinnehmen, Sie müssen ihn nicht selbst bezahlen, und in vielen Fällen steht Ihnen eine Mietzinsreduktion zwischen 15 und 50 Prozent zu. Voraussetzung: Sie gehen sauber vor — dokumentieren, melden, Frist setzen, notfalls vor die Schlichtungsbehörde Mietsachen. Hier lesen Sie, wie Sie jeden Schritt richtig machen, welche Reduktionsprozente das Bundesgericht und der Mieterverband (MV, Asloca, Casanostra) typischerweise anerkennen, und wann sogar die fristlose Kündigung nach Art. 259b OR möglich ist.

Schimmel ist ein Mangel — und zwar ein ernster

Schimmelbefall in einer Mietwohnung ist nach Schweizer Mietrecht ein Mangel im Sinne von Art. 256 OR. Der Vermieter schuldet Ihnen eine Wohnung „in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ — wohnen, schlafen, kochen, atmen. Sobald Schimmelpilze sichtbar werden oder ein modriger Geruch in einem Raum hängt, ist diese Tauglichkeit eingeschränkt. Das gilt auch dann, wenn die Sporen noch nicht messbar in der Luft schweben.

Das Bundesgericht und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) ordnen Schimmel je nach Umfang als mittleren bis schweren Mangel ein. Das ist juristisch entscheidend, weil sich daraus die Bandbreite Ihrer Ansprüche ableitet: Mängelbeseitigung durch den Vermieter, Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR, Schadenersatz für Folgeschäden — und im Extremfall die fristlose Kündigung nach Art. 259b lit. a OR ohne jede Frist.

Wichtig: Es spielt rechtlich keine Rolle, ob es sich um Aspergillus, Cladosporium, Penicillium, Stachybotrys oder Alternaria handelt. Was zählt, ist der sichtbare Befall, die Geruchsbelastung und die mögliche Gesundheitsgefährdung. Die genaue Sporenbestimmung wird erst dann interessant, wenn es um Schadenersatz oder ein Gerichtsverfahren geht.

Ursachen: Baumangel oder falsches Lüftungsverhalten?

Die wichtigste Frage im Streit mit dem Vermieter ist fast immer: Wer hat den Schimmel verursacht? Davon hängt ab, wer die Sanierung bezahlt — und ob Sie die Mietzinsreduktion durchsetzen können.

Grob gibt es zwei Lager.

Baumängel und Gebäudefehler. Mangelhafte Wärmedämmung, Wärmebrücken an Aussenecken, undichte Fenster, eindringende Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk, defekte Dampfsperren, fehlende oder verstopfte Lüftungen im Bad, ein nasser Keller mit aufsteigender Feuchte, ein Wasserschaden, der nie richtig getrocknet wurde. In all diesen Fällen ist der Vermieter zuständig — voll und ohne Diskussion. Selbst wenn die Wohnung neu gebaut oder kürzlich saniert wurde, ändert das nichts an seiner Pflicht aus Art. 256 OR.

Nutzerverhalten. Dauerhaft auf Kipp gestelltes Fenster im Winter, Wäsche ohne offenes Fenster in der Wohnung trocknen, Schlafzimmer auf 14 Grad heizen und gleichzeitig die Tür zum geheizten Wohnzimmer offen lassen, Möbel direkt an die Aussenwand quetschen, gar nicht stosslüften. Wenn der Vermieter Ihnen nachweisen kann, dass Ihr Verhalten den Schimmel ursächlich erzeugt hat, sieht es schlecht aus für Sie — dann müssen Sie im Zweifel sogar die Sanierung bezahlen.

In der Praxis ist die Wahrheit fast immer eine Mischung. Und genau hier wird es entscheidend: Beweislast. Behauptet der Vermieter ein Lüftungsverhalten, muss er das belegen. Und solange er es nicht zweifelsfrei beweisen kann, gilt der Schimmel als baulich verursacht. Das bestätigt der Mieterverband seit Jahren in seinen Beratungen, und auch die einschlägige Bundesgerichtspraxis geht in diese Richtung. Sie müssen also nicht beweisen, dass Sie richtig gelüftet haben — der Vermieter muss das Gegenteil beweisen.

Ein zusätzlicher Punkt: Bei Neubauten der ersten zwei Jahre nach Erstbezug ist Restbaufeuchte ein bekanntes Problem. Wenn dort Schimmel entsteht, ist nahezu immer der Vermieter haftbar.

Welche Schimmelarten gibt es in Wohnungen?

Bauphysiker und Baubiologen unterscheiden in Schweizer Wohnungen vier dominierende Schimmelpilz-Familien. Sie müssen sie nicht selbst bestimmen, aber das Wissen hilft Ihnen bei der Argumentation gegenüber Vermieter und Schlichtungsbehörde.

Aspergillus (Giesskannenschimmel). Eine der häufigsten Arten in Innenräumen, oft hinter Möbeln an feuchten Aussenwänden. Manche Untergruppen wie Aspergillus fumigatus gelten als gesundheitlich bedenklich, besonders für Menschen mit Asthma oder geschwächtem Immunsystem.

Cladosporium. Der Klassiker am Fensterrahmen und im Badezimmer. Gibt sich oft als olivgrüner bis schwarzer Belag zu erkennen. Cladosporium ist ein bekannter Auslöser allergischer Reaktionen und Atemwegsbeschwerden.

Penicillium. Bläulich-grünlicher Belag, häufig auf feuchten Tapeten und Mauerwerk. Einige Arten produzieren Mykotoxine, die langfristig die Atemwege belasten können.

Stachybotrys chartarum (echter Schwarzschimmel). Tiefschwarz, schleimig-feucht, riecht muffig. Wächst nur bei massiver, dauerhafter Durchfeuchtung — typischerweise nach Wasserschäden oder bei jahrelangen Baumängeln. Stachybotrys gilt als der gefährlichste Innenraumschimmel überhaupt und ist in jedem Fall ein schwerer Mangel.

In der Mieterberatung kursiert dazu eine Faustregel: Sobald ein Befall grösser als eine A4-Seite ist, sprich rund 0,2 Quadratmeter, gehört er von einer Fachfirma saniert — nicht vom Mieter mit Essig und Papiertaschentuch.

Wer eine genaue Bestimmung will — etwa für ein Gerichtsverfahren oder eine Schadenersatzforderung — lässt eine Sporenmessung im Labor durchführen. In der Schweiz akkreditierte Anlaufstellen sind die Empa Dübendorf (Bauphysik, Innenraumklima), Bachema AG in Schlieren (mikrobiologische Analytik), ImmunCheck (Allergen- und Sporenmessungen), BMG Engineering (Innenraum-Diagnostik) und Minergie-zertifizierte Bauphysiker. Eine Luftkeim- oder Materialprobe kostet zwischen 150 und 600 Franken pro Probe, ein vollständiges Gutachten 800 bis 2’500 Franken — im Streitfall trägt diese Kosten die unterliegende Partei.

Gesundheitsrisiken: Warum Schimmel kein Schönheitsfehler ist

Schimmelpilze setzen Sporen, Stoffwechselprodukte und in einigen Fällen Mykotoxine frei. Diese Stoffe gelangen über die Atemluft in den Körper. Das Bundesamt für Gesundheit (BAG), die Suva, die Kantonsärztlichen Dienste und die Schweizerische Lungenliga warnen seit Jahren konsequent vor den Folgen einer chronischen Schimmelbelastung in Wohnräumen. Das BAG-Faktenblatt zur Innenraumluft empfiehlt eine relative Luftfeuchtigkeit unter 60 Prozent und mindestens vier Stosslüftungen pro Tag à 5–10 Minuten — Werte, die im Streit mit dem Vermieter zur entscheidenden Argumentationsgrundlage werden. Bei Personen mit Asthma oder COPD erhöht eine dauerhafte Schimmelexposition nachweislich das Exazerbationsrisiko, bei Kindern steigt das Risiko für allergisches Asthma deutlich.

Typische Beschwerden, die mit Schimmel in Verbindung gebracht werden:

gereizte Augen, brennende Nasen- und Rachenschleimhäute
chronischer Husten, Halsschmerzen, häufige Erkältungen
Kopfschmerzen, Konzentrationsprobleme, Müdigkeit
allergische Reaktionen, Hautausschläge
Verschlimmerung bestehender Asthmasymptome
in schweren Fällen: allergische Alveolitis und chronische Bronchitis

Warnhinweis für Familien: Kinder, ältere Menschen, Schwangere und Personen mit Asthma, COPD oder Immunschwäche reagieren deutlich empfindlicher auf Schimmelsporen. Wenn Ihr Kind im befallenen Schlafzimmer schläft und über Wochen hustet, ist das kein Zufall. Holen Sie das Kind sofort aus dem Raum, organisieren Sie notfalls eine Übergangslösung — und dokumentieren Sie den Vorgang. Diese Dokumentation ist später Gold wert, sowohl für die Mietzinsreduktion als auch für mögliche Schadenersatzforderungen.

Besonders heikel ist Schimmel im Schlafzimmer. Sie verbringen dort sechs bis neun Stunden pro Nacht in unmittelbarer Nähe der Sporenquelle, Ihre Atemwege sind in dieser Zeit ohne Pause exponiert. Bauärzte und Pneumologen sehen Schlafzimmerschimmel deshalb als das mit Abstand grösste Innenraum-Risiko.

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Schritt 1: Sofort melden — per Einschreiben

Sobald Sie Schimmel entdecken, fängt die Uhr an zu ticken. Art. 257g OR verpflichtet Sie als Mieter, Mängel umgehend zu melden. Wenn Sie das versäumen, haften Sie für Folgeschäden — und verlieren im Zweifel Ihren Anspruch auf Mietzinsreduktion für die Zeit, in der Sie geschwiegen haben.

Die Meldung erfolgt schriftlich, per Einschreiben. Eine WhatsApp an die Verwaltung, ein Anruf bei der Hauswartin, eine kurze E-Mail — alles davon ist rechtlich wertlos, wenn der Vermieter später behauptet, er habe nie etwas erfahren. Nur das eingeschriebene Schreiben mit Sendungsbeleg gilt vor jeder Schlichtungsbehörde und jedem Gericht als Beweis.

Die Meldung enthält drei Dinge: präzise Beschreibung des Schimmelbefalls (Raum, Wand, Ausdehnung in cm oder m²), Datum der Entdeckung, und eine konkrete Aufforderung zur Behebung mit angemessener Frist. Wie diese Frist aussieht, hängt vom Schweregrad ab — bei akutem Schimmel im Schlafzimmer mit Kindern sind 7 bis 10 Tage angemessen, bei einem kleinen Befall im Keller 30 Tage.

Der Trick dabei: Kündigen Sie in derselben Mängelrüge bereits an, welche Rechte Sie im Säumnisfall geltend machen. Mietzinsreduktion ab dem Tag der Mängelmeldung, Hinterlegung des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde, Schadenersatz. Diese Ankündigung ist nicht Drohung, sondern Voraussetzung — ohne diesen Hinweis können Sie den Mietzins später nicht rückwirkend reduzieren.

Mustertext: Mängelrüge Schimmel per Einschreiben

So sieht eine wasserdichte Mängelrüge aus, die Sie eins zu eins anpassen können:

Absender:
Anna Beispiel
Beispielstrasse 12
8004 Zürich
Empfänger (Einschreiben):
Verwaltung Mustermann AG
Bahnhofstrasse 100
8001 Zürich
Zürich, 8. April 2026
Mängelmeldung gemäss Art. 257g OR — Schimmelbefall im Schlafzimmer
Sehr geehrte Damen und Herren
Hiermit melde ich Ihnen einen erheblichen Mangel an meiner Mietwohnung an obiger Adresse, Mietobjekt Wohnung Nr. 3, 4. Stock.
Am 5. April 2026 habe ich im Schlafzimmer hinter dem Kleiderschrank an der nordseitigen Aussenwand einen grossflächigen Schimmelbefall festgestellt. Der Befall erstreckt sich über eine Fläche von rund 80 × 60 cm und reicht bis zum Fensterrahmen. Es handelt sich um schwarz-grünen Schimmel, mit deutlichem modrigem Geruch. Fotos der betroffenen Stelle liegen diesem Schreiben bei.
Der Schimmelbefall stellt einen Mangel im Sinne von Art. 256 OR dar und beeinträchtigt die Nutzung des Schlafzimmers erheblich. Ich nutze das Schlafzimmer seit Entdeckung des Schimmels nicht mehr, da meine zweijährige Tochter unter chronischem Husten leidet und unser Hausarzt einen Zusammenhang mit der Sporenbelastung nicht ausschliesst.
Ich fordere Sie hiermit auf, den Mangel innert 10 Tagen ab Erhalt dieses Schreibens fachgerecht zu sanieren. Beachten Sie, dass Schimmelflächen über 0,2 m² gemäss Empfehlung des Bundesamts für Gesundheit (BAG) zwingend durch eine Fachfirma entfernt werden müssen.
Sollten Sie die Sanierung nicht fristgerecht vornehmen, behalte ich mir folgende Schritte vor:
– Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR ab dem Datum dieser Mängelmeldung in Höhe von mindestens 25 Prozent
– Hinterlegung des Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde nach Art. 259g OR
– Geltendmachung von Schadenersatz für allfällige Hotel- oder Untermietkosten
– Anrufung der Schlichtungsbehörde Mietsachen
Ich bitte Sie um schriftliche Bestätigung des Eingangs sowie um Angabe eines Sanierungstermins innert 5 Werktagen.
Freundliche Grüsse
Anna Beispiel
Beilagen: 6 Fotos vom 5. April 2026

Diesen Text kopieren Sie in ein Word-Dokument, ersetzen Namen, Datum und Befallsbeschreibung — fertig. Eine Kopie behalten Sie, das Original geht per A-Post Plus oder eingeschriebenem Brief raus.

Mietzinsreduktion bei Schimmel: Welche Prozente sind realistisch?

Die Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR ist Ihr wichtigster wirtschaftlicher Hebel. Sie greift ab dem Tag, an dem Sie den Mangel gemeldet haben, und läuft so lange, bis der Schimmel vollständig saniert ist. Wichtig: Sie müssen nichts beantragen und nicht warten — Sie reduzieren den Mietzins selbst, sobald der Vermieter die Frist hat verstreichen lassen, und bezahlen nur noch den reduzierten Betrag. Vorsicht aber: Wer zu viel reduziert, riskiert Zahlungsverzug und im schlimmsten Fall die Kündigung. Sicherer ist die Hinterlegung bei der Schlichtungsbehörde nach Art. 259g OR — dort parken Sie den vollen Mietzins, und das Geld geht erst dann an den Vermieter, wenn er saniert hat.

Die Höhe der Reduktion bemisst sich danach, wie stark der Mangel den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Massgeblich sind die Funktion des betroffenen Raums, die Befallsfläche, die Geruchsentwicklung und die Gesundheitsgefährdung. Die folgende Tabelle zeigt die Bandbreiten, die der Mieterverband Schweiz, die Beobachter-Beratung und die Schlichtungspraxis als typisch ansehen. Sie sind keine Garantie — jeder Fall wird individuell beurteilt — aber sie geben Ihnen eine belastbare Orientierung.

Tabelle: Mietzinsreduktion nach Schimmelbefall

Befall	Typische Reduktion	Begründung
Kleiner Befall im Bad (<0,2 m²)	5–15 %	Beeinträchtigt Hygiene und Optik
Schimmel im Bad, mehrere Stellen	15–20 %	Hygienisch sensibler Raum, tägliche Nutzung
Schimmel im Schlafzimmer (klein)	15–20 %	Schlaf- und Atemraum, hohe Expositionszeit
Schimmel im Schlafzimmer (grossflächig)	20–30 %	Raum kaum noch nutzbar, gesundheitliches Risiko
Schimmel im Wohnzimmer	20–25 %	Hauptaufenthaltsraum mit hoher Nutzungsdauer
Schimmel in Küche	15–25 %	Lebensmittelhygiene betroffen
Schimmel im Kinderzimmer	25–35 %	Erhöhte Schutzpflicht, gesundheitliches Risiko Kinder
Mehrere Räume betroffen	30–50 %	Wesentliche Teile der Wohnung unbewohnbar
Wohnung praktisch unbewohnbar (Stachybotrys, Vollbefall)	50–100 %	Schwerer Mangel, Auszug zumutbar

Das Bundesgericht hat in mehreren Entscheiden Reduktionen in dieser Grössenordnung gestützt. Konkrete Anhaltspunkte aus der Praxis: Schlafzimmerschimmel mit Kind im Raum — 25 Prozent. Bad mit grossflächigem Befall an Decke und Wand — 20 Prozent. Schwarzer Schimmel im Wohnzimmer plus modriger Geruch in der ganzen Wohnung — 35 bis 45 Prozent. Wohnung mit Stachybotrys und Auszug ins Hotel — 100 Prozent für die Auszugszeit, plus Übernahme der Hotelkosten als Schadenersatz.

Ein Beispiel: Sie zahlen 2.400 Franken Miete, haben Schimmel im Schlafzimmer und bekommen 25 Prozent Reduktion. Das sind 600 Franken pro Monat. Über drei Monate Sanierungsdauer rechnen sich daraus 1.800 Franken zurück. Bei zusätzlicher Hotelübernachtung über zwei Wochen kommt der Vermieter schnell auf 3.500 Franken Entschädigung — und das ist Geld, das Sie sonst aus der eigenen Tasche zahlen, wenn Sie nicht sauber vorgehen.

Wer zahlt die Sanierung?

Die Sanierungskosten trägt fast immer der Vermieter. Das ist die direkte Folge aus Art. 256 OR und Art. 259a OR: Der Vermieter ist verpflichtet, den vertraglich geschuldeten Zustand wiederherzustellen. Das umfasst die fachgerechte Schimmelentfernung, die Beseitigung der Ursache (Wärmedämmung, Lüftungssystem, Trockenlegung) und sämtliche damit verbundenen Folgearbeiten wie Tapezieren, Streichen oder Bodenarbeiten.

Eine Fachsanierung beim mittleren Schimmelbefall kostet in der Schweiz typischerweise zwischen CHF 1’500 und 5’000, bei schweren Fällen mit Wandöffnung, Trocknung und Wiederherstellung schnell CHF 10’000 bis 25’000. Spezialisierte Sanierungsfirmen wie Belfor Schweiz, Polygon Schweiz oder die Saner AG arbeiten nach VKF-Richtlinien und werden von Versicherern wie Vermietern akzeptiert. Das ist die Hauptursache, warum viele Vermieter und grosse Hausverwaltungen — Wincasa, Privera, Livit, APG SGA — zunächst versuchen, die Schuld auf falsches Lüften zu schieben: Sie wollen die Rechnung loswerden. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern. Die Beweislast liegt, wie oben beschrieben, beim Vermieter — und ein Hinweis auf die SIA-Norm 180 (Mindestanforderungen an Wärme- und Feuchteschutz) bringt das Gespräch oft schlagartig auf die sachliche Ebene zurück.

In folgenden Konstellationen zahlt ausnahmsweise der Mieter:

Sie haben nachweislich gar nicht oder grob falsch gelüftet (Schimmelbildung trotz baulich einwandfreier Wohnung)
Sie haben einen Wasserschaden selbst verursacht und nicht gemeldet
Sie haben Möbel direkt an die Wand gedrückt und damit eine bauphysikalisch sonst funktionierende Wand zum Schimmeln gebracht
Sie haben den Mangel nicht oder zu spät gemeldet und damit den Schaden vergrössert

In allen diesen Fällen geht es nicht um pauschale Schuldzuweisungen, sondern um eine konkrete Beweisführung — die fast immer ein Bauphysik- oder Baubiologie-Gutachten erfordert. Solche Gutachten kosten 800 bis 2.500 Franken und werden im Streitfall von der unterliegenden Partei bezahlt.

Fristlose Kündigung nach Art. 259b OR

Bei besonders schwerem Schimmelbefall — typischerweise bei Stachybotrys, bei mehreren betroffenen Räumen oder bei gesundheitlich akut gefährdeten Personen im Haushalt — haben Sie die Option der fristlosen Kündigung nach Art. 259b lit. a OR. Voraussetzung: Der Mangel macht die Wohnung „unmöglich zu benutzen“ oder die Nutzung ist „unzumutbar“ geworden. Schimmel im Schlafzimmer eines asthmatischen Kindes erfüllt diese Voraussetzung problemlos.

Die fristlose Kündigung läuft formal in drei Schritten:

Schriftliche Mahnung mit angemessener Frist zur Mängelbeseitigung — wie oben beschrieben, per Einschreiben.
Frist ungenutzt verstrichen ohne Sanierung oder konkreten Sanierungsplan.
Fristlose Kündigung per Einschreiben, mit ausdrücklichem Hinweis auf Art. 259b lit. a OR und Begründung.

Mit der fristlosen Kündigung sind Sie sofort aus dem Mietverhältnis raus, ohne Restmietzahlungen, ohne Nachmietersuche. Zusätzlich können Sie Schadenersatz für die Umzugskosten, eine allenfalls teurere Ersatzwohnung in den ersten Monaten und gegebenenfalls eine immaterielle Entschädigung verlangen. Die Schlichtungsbehörde Mietsachen ist auch hier Ihr erster Anlaufpunkt — und das Verfahren ist gratis.

Wichtig: Die fristlose Kündigung ist ein scharfes Schwert. Solange noch ein milderer Weg möglich ist (Reduktion, Sanierung, vorübergehende Ersatzwohnung), wird ein Gericht sie nicht akzeptieren. Holen Sie sich vor dem Schritt eine Beratung beim Mieterverband — dort kostet das Erstgespräch zwischen 50 und 90 Franken und kann Ihnen einen falschen Schritt ersparen.

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Beweissicherung: Die Checkliste

Ohne Beweise verlieren Sie jeden Streit. Die folgende Checkliste ist die Minimalausstattung, die Sie am Tag der Schimmelentdeckung anlegen sollten. Drucken Sie sie aus, haken Sie jeden Punkt ab.

[ ] Fotos der betroffenen Stelle aus mehreren Winkeln, mit aktivem Datumsstempel (Smartphone-Datum sichtbar oder im Bildtitel)
[ ] Massstab im Bild — Massband, Lineal oder ein Geldstück direkt neben dem Befall, damit die Grösse später nachvollziehbar ist
[ ] Übersichtsfoto des ganzen Raums, damit klar wird, wo im Raum sich der Schimmel befindet
[ ] Detailaufnahme der Schimmelstruktur (Farbe, Konsistenz)
[ ] Foto möglicher Ursachen: Fensterrahmen, Wärmebrücke, undichte Fuge, Wasserfleck an der Decke
[ ] Foto vom Hygrometer mit aktueller Raumluftfeuchtigkeit, idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten
[ ] Thermometerfoto mit Raumtemperatur, wenn ein Heizungsproblem mitspielt
[ ] Geruchsprotokoll — schriftliche Notiz mit Datum, Raum und Geruchsintensität (1–10)
[ ] Zeugen organisieren — Nachbar, Besucher, Hausarzt, Hauswart
[ ] Arzttermin für betroffene Personen, mit Eintrag im Krankenblatt („Verdacht auf schimmelbedingte Atemwegsbeschwerden“)
[ ] Tagebuch führen — täglicher Eintrag, Datum, Symptome, Wetter, gelüftet ja/nein
[ ] Eingeschriebener Brief an Vermieter, Sendungsbeleg sicher aufbewahren
[ ] Kopie der Mängelrüge im eigenen Ordner
[ ] Bei Sanierung: Fotos vom Zustand vor, während und nach den Arbeiten

Diese Dokumentation ist nicht übertrieben. Vor der Schlichtungsbehörde gewinnt fast immer die Partei, die besser dokumentiert hat — und in Schimmelfällen ist das mit etwas Disziplin meistens der Mieter.

Häufige Fehler, die Sie teuer zu stehen kommen

Aus der Beratungspraxis des Mieterverbands und der Schlichtungsbehörden lassen sich ein paar typische Fehler herauslesen, die Mieter immer wieder machen — und die ihre eigene Position massiv schwächen.

Den Schimmel selbst überstreichen oder mit Anti-Schimmel-Spray übertünchen. Das ist menschlich verständlich, juristisch aber fatal. Sobald Sie den Befall verdecken, vernichten Sie Beweise, und der Vermieter kann Ihnen später vorwerfen, den Schaden mitverursacht zu haben. Lassen Sie die Stelle so, wie sie ist, fotografieren Sie und schreiben Sie.

Nur mündlich oder per WhatsApp melden. Der häufigste Fehler überhaupt. Vor Gericht zählt nur, was schriftlich und nachweisbar abgesendet wurde. Eine SMS ist nichts wert, eine WhatsApp ist nichts wert, ein Telefonat schon gar nicht.

Die Miete einfach kürzen, ohne Hinterlegung. Wer den Mietzins selbst reduziert, riskiert eine Mahnung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR — und das kann zur ausserordentlichen Kündigung führen. Sicherer ist die Hinterlegung des vollen Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde.

Zu lange warten. Jede Woche, in der Sie nicht melden, verlieren Sie Anspruch auf Mietzinsreduktion für diese Woche. Und wenn der Schimmel sich währenddessen ausbreitet, riskieren Sie sogar eine Mithaftung.

Fristlos kündigen, ohne vorher zu mahnen. Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Mahnung ist fast immer unwirksam. Selbst bei Stachybotrys müssen Sie den Vermieter erst formell auffordern.

Die Schlichtungsbehörde umgehen und direkt zum Anwalt rennen. Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist in der Schweiz Pflicht und gratis. Der Anwalt wird Ihnen später dasselbe sagen — also sparen Sie sich die ersten 1.500 Franken und gehen Sie erst zur Schlichtungsbehörde.

Untervermieten, ohne dem Vermieter den Schimmel zu melden. Auch der Untermieter kann Sie später haftbar machen. Klare Sache: Erst Mangel melden, dann allenfalls untervermieten.

Vorbeugung: So minimieren Sie Ihr Risiko

Auch wenn der Vermieter rechtlich die meiste Verantwortung trägt — Sie wollen gar nicht erst in die Situation kommen. Mit ein paar bauphysikalisch korrekten Gewohnheiten reduzieren Sie das Schimmelrisiko in den meisten Wohnungen drastisch.

Stosslüften statt Kipplüften. Drei- bis viermal pro Tag für 5 bis 10 Minuten alle Fenster komplett öffnen, idealerweise mit Durchzug. Das tauscht die Luft komplett aus, ohne die Wände auszukühlen. Kippstellung im Winter ist das genaue Gegenteil — sie kühlt die Fensterleibung aus und produziert dort Kondensat.

Möbel von Aussenwänden abrücken. Mindestens 5 bis 10 cm Luft hinter Schränken an Aussenwänden, damit warme Raumluft zirkulieren kann. Besonders im Schlafzimmer kritisch.

Räume gleichmässig beheizen. 18 bis 20 Grad im Schlafzimmer, 20 bis 22 Grad im Wohnzimmer, nicht weniger. Die landläufige Idee, Schlafzimmer auf 14 Grad herunterzufahren, ist bauphysikalisch ein Schimmelrezept — kalte Wände kondensieren feuchte Luft.

Wäsche nicht in der Wohnung trocknen. Ein Wäscheständer voll feuchter Wäsche bringt 2 bis 4 Liter Wasser in die Raumluft. Wenn keine Trockenmöglichkeit ausserhalb der Wohnung existiert, wenigstens beim Trocknen quer lüften.

Hygrometer aufstellen. Ein einfaches Hygrometer für 15 Franken zeigt Ihnen die relative Luftfeuchtigkeit. Ideal sind nach BAG-Empfehlung 40 bis 60 Prozent. Steigt der Wert dauerhaft über 65 Prozent, wird es gefährlich — dann müssen Sie lüften oder die Ursache klären. Diese Messwerte sind später vor der Schlichtungsbehörde die härteste Währung: Tagebuchnotiz mit Datum, Uhrzeit, Raumtemperatur und Luftfeuchte schlägt jede Vermuter-Behauptung.

Bad nach dem Duschen lüften. Direkt nach der Dusche Fenster auf, Tür zu, Wasserperlen von Wänden und Spiegel abziehen. Das ist die mit Abstand effektivste Schimmelprävention im Bad.

Auf Anzeichen achten. Beschlagene Fensterscheiben am Morgen, kondensiertes Wasser in der Fensterleibung, modriger Geruch in einem Raum — das sind Frühwarnsignale. Spätestens dann handeln, nicht warten, bis die schwarzen Flecken kommen.

Die wichtigsten Anlaufstellen

Wenn Sie tiefer einsteigen oder Hilfe holen wollen, sind diese Stellen in der Schweiz die richtige Adresse:

Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband (MV) — kantonale Beratungsstellen, Erstberatung ab 50 Franken, Mitgliedschaft ab rund 70 Franken pro Jahr inklusive juristischer Hotline
Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Kantons — gratis, Pflichtinstanz vor jedem gerichtlichen Verfahren
Bundesamt für Gesundheit (BAG) — Faktenblatt Schimmel in Innenräumen, gratis online
Beobachter-Beratung — kostenpflichtige Mietrechtsberatung, sehr praxisnah
Schweizerische Lungenliga — medizinische Einschätzung bei Atemwegsbeschwerden
Verband Baubiologie Schweiz — Adressen geprüfter Baubiologen für Innenraummessungen
Empa Dübendorf — wissenschaftliche Anlaufstelle für Bauphysik und Innenraumklima
Bachema AG, ImmunCheck, BMG Engineering — akkreditierte Labore für Sporen- und Materialanalytik
Belfor Schweiz, Polygon Schweiz, Saner AG — spezialisierte Schimmelsanierungs-Firmen nach VKF-Standard
Kantonsärztlicher Dienst — für gesundheitliche Beurteilung bei besonders gefährdeten Personen

Ein guter Standardweg: Erst MV (in der Romandie Asloca, im Tessin Casanostra) anrufen, dann den Hausarzt einbeziehen, dann die Mängelrüge schreiben. Wenn der Vermieter mauert, geht es zur Schlichtungsbehörde — und nur wenn das scheitert, zum Anwalt.