Untermietvertrag Schweiz: Vorlage und Regeln nach Art. 262 OR

Ein Untermietvertrag Schweiz ist in jeder Wohnform zulässig — vom WG-Zimmer über das Auslandsemester bis zum dreimonatigen Sabbatical. Schiefgehen kann er trotzdem: ein vergessenes Mail an die Verwaltung, ein zu hoher Untermietzins oder ein Airbnb-Inserat ohne Bewilligung — und plötzlich flattert eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR ins Haus. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Art. 262 OR wirklich verlangt, wie ein sauberer Untermietvertrag aussieht, wie er sich vom Hauptmietvertrag unterscheidet, was die Volksabstimmung über das Mietrecht verändert hat und worauf Sie bei WG, Auslandsjahr oder Airbnb achten müssen. Die Empfehlungen decken sich mit der Beratungspraxis von Mieterverband (MV) in der Deutschschweiz, Asloca in der Romandie und Casanostra in der italienischsprachigen Schweiz.

Untermiete Schweiz: Was Art. 262 OR vorschreibt

Die rechtliche Grundlage ist seit 1990 unverändert: Artikel 262 des Obligationenrechts erlaubt jeder Mieterin und jedem Mieter, das Mietobjekt ganz oder teilweise weiterzuvermieten. Vorausgesetzt, der Vermieter stimmt zu. Diese Zustimmung darf er nicht aus Lust und Laune verweigern, sondern nur aus drei klar definierten Gründen.

Die drei Ablehnungsgründe nach Art. 262 Abs. 2 OR

1. Sie verweigern die Bedingungen: Wer nicht offenlegt, an wen, zu welchem Preis und unter welchen Konditionen er weitervermietet, gibt dem Vermieter automatisch das Recht, Nein zu sagen. Die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben ist die wichtigste Hausaufgabe und der häufigste Stolperstein.
2. Der Untermietzins ist missbräuchlich: Sie dürfen an der Untermiete nicht verdienen. Das Bundesgericht hat klargestellt: Ein Aufschlag von 20 Prozent für ein möbliertes Zimmer ist noch in Ordnung, weil Möbel, Reinigung und Abnutzung Geld kosten. Sobald Sie 30 bis 40 Prozent über Ihrem eigenen Mietzins liegen, gilt das als offensichtlich missbräuchlich.
3. Wesentliche Nachteile: Wenn aus Ihrer 2-Zimmer-Wohnung plötzlich ein Tonstudio mit Klientenverkehr wird oder zehn Personen in einer 3-Zimmer-Wohnung wohnen, hat der Vermieter ein berechtigtes Veto. Die Zweckentfremdung und die Überbelegung sind die klassischen Fälle.

Zusätzlich hat das Bundesgericht in den letzten Jahren festgehalten: Untermiete muss befristet sein. Eine dauerhafte Verlagerung des Mietverhältnisses an eine fremde Person ist keine Untermiete mehr, sondern eine versteckte Vertragsübernahme. Spätestens nach zwei bis drei Jahren wird es heikel.

Der schriftliche Untermietvertrag: Pflichtangaben und Vorlage

Rechtlich zwingend ist die Schriftform nicht. Praktisch gibt es genau einen sinnvollen Weg: schriftlich, von beiden Seiten unterschrieben, mit der Zustimmung des Vermieters im Anhang. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) stellt unter mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/musterbriefe-mietvertraege eine kostenlose Mustervorlage für den Untermietvertrag zur Verfügung — französisch über Asloca (asloca.ch), italienisch über Casanostra. Auch der HEV Schweiz (hev-schweiz.ch) als Vermieter-Verband kennt eine eigene Untermiete-Vereinbarung, die viele Hausverwaltungen wie Wincasa, Privera, Livit und APG bei der Bewilligung verlangen. Ein eigenes Modell zu basteln lohnt sich nicht.

Diese Punkte gehören zwingend in jeden Untermietvertrag:

• Vertragsparteien: Vor- und Nachname, Adresse, Geburtsdatum von Hauptmieter und Untermieter
• Mietobjekt: Strasse, PLZ, Stockwerk, Zimmerzahl, mitgenutzte Räume (Küche, Bad, Keller, Velo)
• Möblierung: Inventarliste mit Zustand, idealerweise mit Fotos im Anhang
• Mietdauer: Beginn und Ende, ausdrücklich befristet
• Untermietzins: Bruttomiete, getrennt nach Nettomiete, Nebenkosten, Möbelzuschlag
• Kaution: maximal drei Nettomietzinse, auf einem Sperrkonto bei einer Bank
• Kündigungsfristen: bei befristeten Verträgen gilt das Datum, bei unbefristeten zwei Wochen auf Monatsende für möblierte Zimmer
• Hausordnung: Verweis auf die geltenden Regeln des Hauptmietvertrags
• Pflichten: Sorgfaltspflicht, Meldepflicht bei Schäden, Rückgabezustand
• Anhang: Kopie des Hauptmietvertrags und schriftliche Zustimmung des Vermieters

Wer ein WG-Zimmer untervermietet, ergänzt die Regeln zu Reinigungsplan, Putzturnus, Lautstärke und Besuch. Wer eine ganze Wohnung untervermietet, hängt zusätzlich ein Übergabeprotokoll an.

Befristete Untermiete: Auslandsemester, Sabbatical, befristeter Job

Die häufigsten Anlässe für eine befristete Untermiete sind klar: Auslandsemester (4 bis 6 Monate), Sabbatical (3 bis 12 Monate), berufliche Entsendung oder Elternzeit. Je nach Dauer akzeptieren die meisten Verwaltungen die Untermiete ohne Murren — als Faustregel aus der Beratungspraxis:

• 3 bis 6 Monate: praktisch immer zumutbar, sauberer Antrag reicht. Klassischer Fall fürs Austauschsemester an ETH, EPFL oder Uni Bern.
• 6 bis 12 Monate: Verwaltung verlangt oft den Arbeitsvertrag im Ausland oder eine Bestätigung der Universität als Beleg.
• 12 bis 24 Monate: Grenzbereich. Manche Hausverwaltungen (Wincasa, Livit, Privera) fordern stattdessen einen Nachmieter-Vorschlag nach Art. 264 OR, weil Untermiete in dieser Länge faktisch eine Vertragsübernahme wird.
• Über 24 Monate: bundesgerichtlich heikel — als Kündigung des Hauptmietverhältnisses mit drei Nachmietern aufgleisen, nicht als Untermiete.

Untermieter finden Sie in der Schweiz vor allem über wgzimmer.ch (für WG-Zimmer und befristete Untermieten), Flatfox, Homegate mit Filter „Untermiete“, ImmoScout24 und Tutti in der Rubrik Wohnen. Wer schnell jemanden braucht, postet zusätzlich in den uniinternen Foren oder auf Telegram-Gruppen — das Inserat sollte aber in jedem Fall zur Bewilligung der Verwaltung passen.

Zustimmung des Vermieters einholen: Schritt für Schritt

Bevor Sie irgendwas unterschreiben, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung Ihrer Verwaltung. Mündlich oder per WhatsApp ist möglich, aber wer schlau ist, lässt sich das Ja auf Papier geben — spätestens im Streitfall ist das Gold wert.

So formulieren Sie ein Untermietgesuch in einem Mail oder Brief:

Betreff: Gesuch um Zustimmung zur Untermiete — Bahnhofstrasse 12, 8001 Zürich

Sehr geehrte Damen und Herren

Aus beruflichen Gründen werde ich vom 1. Juni 2026 bis 31. August 2026 für drei Monate in Singapur arbeiten. Während dieser Zeit möchte ich meine 2.5-Zimmer-Wohnung an Frau Mara Beispiel, geboren am 12.03.1995, von Beruf Pflegefachfrau, untervermieten. Frau Beispiel verfügt über einen aktuellen Betreibungsregisterauszug ohne Einträge.

Die Bedingungen sind wie folgt:
– Mietdauer: 1. Juni 2026 bis 31. August 2026 (befristet)
– Untermietzins brutto: CHF 1’680.– (Nettomiete CHF 1’400.– + Nebenkosten CHF 180.– + Möbelzuschlag CHF 100.–)
– Möbliert mit Inventarliste (im Anhang)
– Kaution: CHF 4’200.–

Ich bleibe während der ganzen Untermietdauer Ihre Vertragspartnerin und hafte weiterhin vollumfänglich für Mietzins und Schäden. Bitte teilen Sie mir Ihre schriftliche Zustimmung bis spätestens 15. Mai 2026 mit. Im Anhang finden Sie den Entwurf des Untermietvertrags, die Inventarliste und eine Kopie des Ausweises der zukünftigen Untermieterin.

Freundliche Grüsse
[Unterschrift]

Viele Verwaltungen haben ein eigenes Bewilligungsformular, das Sie parallel ausfüllen sollen. Fragen Sie aktiv danach, dann läuft das Verfahren schneller. Antwortet die Verwaltung nicht innert 30 Tagen, gilt das nach gängiger Praxis nicht automatisch als Zustimmung — schriftlich nachhaken ist Pflicht.

Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Der Untermietzins ist der Teil, an dem die meisten scheitern. Der Grundsatz ist simpel: Sie dürfen keinen Gewinn machen. Sie dürfen aber Möbel, Reinigung und den administrativen Aufwand auf den Preis schlagen. Daraus ergibt sich eine pragmatische Formel:

Die Nebenkosten geben Sie eins zu eins weiter, ohne Aufschlag. Wenn Sie nur ein Zimmer untervermieten, rechnen Sie den anteiligen Mietzins anhand der Quadratmeter aus und legen nur darauf den Möbelaufschlag drauf. Wer einer Studentin im WG-Zimmer 800 Franken abknöpft für ein Zimmer, das anteilig 450 Franken kostet, riskiert nicht nur Ärger mit dem Vermieter, sondern auch eine Rückforderung der zu viel bezahlten Miete bei der Schlichtungsbehörde.

Was die Volksabstimmung über das Mietrecht für die Untermiete bedeutet

Im Herbst 2024 haben Bundesrat und Parlament eine Verschärfung der Untermiete-Regeln vorgeschlagen. Die Vorlage wollte die Schriftform zur Pflicht machen, eine maximale Dauer von zwei Jahren festschreiben und Verstösse mit ausserordentlichen Kündigungen sanktionieren. Die Linke und der Mieterinnen- und Mieterverband ergriffen das Referendum.

Info-Box: Volksabstimmung 24. November 2024
Die Vorlage zur Verschärfung des Untermiete-Rechts wurde mit 51,6 Prozent Nein abgelehnt. Konkret: 1’274’814 Nein gegen 1’196’640 Ja, ein Unterschied von rund 78’000 Stimmen. Die Stimmbeteiligung lag bei 45 Prozent. Damit gelten die alten Regeln nach Art. 262 OR unverändert weiter — Schriftform bleibt empfohlen, aber nicht zwingend, und eine starre Maximaldauer gibt es weiterhin nicht.

Für Sie heisst das: Es gilt weiterhin die etablierte Rechtsprechung des Bundesgerichts. Der Vermieter darf nur aus den drei in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründen Nein sagen. Beim Untermietzins bleibt der bundesgerichtliche Rahmen massgeblich: ein Aufschlag von 10 bis 20 Prozent für Möblierung gilt als zumutbar, alles deutlich darüber als missbräuchlich. Sie brauchen keine notarielle Beurkundung, keine starre Maximaldauer und keine Meldung beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Wer Ihnen etwas anderes erzählt, hat die Abstimmung verpasst.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Das grosse Kündigungsrisiko

Airbnb ist die häufigste Form, in der Untermiete an die Wand fährt. Wer seine Mietwohnung ohne Bewilligung tageweise an Touristen weitergibt, riskiert die fristlose Kündigung. Das Bundesgericht hat 2019 in einem viel beachteten Entscheid bestätigt: Gewerbsmässige Untervermietung über Airbnb ohne Zustimmung ist ein wichtiger Grund für die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR.

Bevor Sie irgendetwas auf Airbnb inserieren, brauchen Sie:

• Zustimmung des Vermieters — schriftlich, ausdrücklich, mit Bezug auf «Kurzzeitvermietung» oder «Plattform-Vermietung»
• Befristung: nur für die Dauer Ihrer Abwesenheit, nicht als dauerhaftes Geschäftsmodell
• Faire Preisgestaltung: der Preis pro Nacht muss umgerechnet auf den Monat im Rahmen bleiben
• Hausordnung: keine Partys, keine Lärmklagen, sonst riskiert auch der bewilligte Hauptmieter die Kündigung

Die Sonderregeln in den grossen Städten kommen oben drauf: Genf beschränkt die Kurzzeitvermietung von Erstwohnungen auf 90 Tage pro Jahr und verlangt eine kantonale Bewilligung. Basel-Stadt kennt eine Bewilligungspflicht plus Beherbergungsabgabe, die Airbnb direkt bei der Buchung einzieht. Zürich prüft eine Initiative nach Luzerner Vorbild, das die Kurzzeitvermietung faktisch auf 90 Tage pro Jahr deckelt. In der Stadt Luzern gilt diese 90-Tage-Regel bereits. Wer nur ein Zimmer untervermietet und selber in der Wohnung schläft, ist in fast allen Städten ausgenommen.

Die Beherbergungsabgabe (Kurtaxe) müssen Sie in den Kantonen Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Bern, Freiburg, Genf, Luzern, Schaffhausen, St. Gallen, Zug und Zürich abliefern — Airbnb zieht sie in den meisten Fällen automatisch ein und überweist sie an die Tourismusorganisation.

WG-Zimmer untermieten: Untermietvertrag oder gemeinsamer Mietvertrag?

Beim Zusammenleben in einer Wohngemeinschaft gibt es zwei rechtliche Modelle, und der Unterschied entscheidet darüber, wer im Notfall haftet und wer flexibel ausziehen kann.

Die meisten Studi-WGs in Bern, Lausanne, Zürich und Genf laufen über das Untermietvertrags-Modell, weil es flexibler ist. Wer aber einen Mitbewohner schon seit fünf Jahren in der Wohnung hat und langfristig plant, fährt mit der Solidarmiete besser — alle haben dann gleiche Rechte und gleiche Pflichten.

Wichtig zu wissen: Wer regelmässig Miete an den Hauptmieter überweist, ohne je einen Vertrag unterschrieben zu haben, ist automatisch Untermieter. Das schützt Sie rechtlich, aber nur wenn Sie belegen können, dass Sie tatsächlich gezahlt haben — Twint-Verlauf, Bankauszug, Quittung.

Die häufigsten Fehler beim Untermieten

Aus der Beratungspraxis von Mieterverband und Schlichtungsbehörden zeigen sich immer dieselben Muster:

• Keine schriftliche Zustimmung des Vermieters: Der häufigste Fehler. Mündliches Ja gilt rechtlich, ist aber im Streit nicht beweisbar.
• Untermiete ohne Befristung: Bundesgerichtlich problematisch und kündigungsanfällig.
• Mietzins zu hoch: Wer 35 Prozent draufschlägt, gibt dem Vermieter den Ablehnungsgrund frei Haus.
• Airbnb ohne Bewilligung: Geht meist nur kurz gut, weil Nachbarn klingeln, fotografieren und melden.
• Keine Inventarliste: Beim Auszug streitet man dann über Schäden, die schon vorher da waren.
• Kein Mietzinsdepot: Bei Schäden zahlen Sie als Hauptmieter aus eigener Tasche.
• Wechsel im Untermietverhältnis ohne neuen Vertrag: Kommt oft in WGs vor, schafft rechtliche Grauzone.

Wer diese Punkte sauber löst und sich an die Mustervorlage des Mieterverbands hält, hat in 95 Prozent der Fälle einen unproblematischen Untermietvertrag — egal ob für drei Monate oder zwei Jahre, egal ob für ein WG-Zimmer in Luzern oder eine ganze Wohnung in Genf.