Eine wirklich fristlose Kündigung ist die Ausnahme. Häufiger ist die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund – etwa bei Zahlungsverzug, schweren Pflichtverletzungen oder gravierenden Mängeln. Meist gilt dabei eine kurze gesetzliche Frist, nicht sofort.
Typische Fälle aus Vermietersicht: Beim Zahlungsverzug kann der Vermieter nach einer Mahnung mit Fristansetzung (30 Tage) das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kündigen (Art. 257d OR). Bei schwerer Verletzung der Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht kann er mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Monatsende kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR); nur bei vorsätzlicher schwerer Schädigung der Mietsache ist eine wirklich fristlose Kündigung möglich (Art. 257f Abs. 4 OR).
Aus wichtigem Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht, können beide Seiten ausserordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (Art. 266g OR). Als Mieter kannst du zudem fristlos kündigen, wenn der Vermieter einen schweren Mangel trotz angemessener Frist nicht behebt (Art. 259b OR). Wegen der hohen Hürden lohnt sich vorher eine Beratung bei der Schlichtungsbehörde oder beim Mieterverband.
- Meist ausserordentlich, selten sofort
- Vermieter bei Zahlungsverzug: Mahnung + 30 Tage
- Schwere Pflichtverletzung / gravierende Mängel
- Hohe Hürden → vorher beraten lassen