Wohnung streichen bei Auszug: Pflicht in der Schweiz?

Die kurze Antwort vorweg: Nein, Sie müssen Ihre Wohnung beim Auszug nicht automatisch streichen. Wer Ihnen das pauschal weismachen will – Vermieter, Verwaltung, gut gemeinter Tipp vom Nachbarn – liegt schlicht falsch. Das Schweizer Mietrecht kennt keinen Streichzwang. Was es kennt, ist die paritätische Lebensdauertabelle. Und die spielt zu Ihren Gunsten, wenn Sie sie verstehen.

In diesem Ratgeber kriegen Sie die juristische Lage nach OR Art. 256, 257, 259 und 267 in Klartext, die aktuellen Lebensdauern aus der revidierten paritätischen Tabelle von HEV Schweiz und Mieterinnen- und Mieterverband (MV), eine ehrliche Übersicht normale vs. übermässige Abnutzung – plus konkrete Anleitungen für Dübellöcher, farbige Wände und Reinigung, damit Sie beim Übergabeprotokoll nicht in die Falle tappen.

Streichen beim Auszug – Pflicht oder nicht?

Streichen ist keine Mieterpflicht. Punkt. Art. 267 OR sagt: Sie geben die Mietsache in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Im Gegenzug verpflichtet Sie Art. 257 OR zur Sorgfalt während der Mietdauer und Art. 259 OR zum kleinen Unterhalt – also kleinere Reinigungs- und Reparaturarbeiten unter rund 150 Franken. Der Vermieter wiederum schuldet Ihnen nach Art. 256 OR einen vertragsgemässen Zustand. Übersetzt: Normale Abnutzung durch Wohnen ist mit dem Mietzins abgegolten. Sie bezahlen jeden Monat dafür, dass die Wände leicht vergilben, dass Möbel kleine Druckstellen hinterlassen, dass über der Heizung ein Schatten entsteht. Das ist kein Schaden, das ist Alterung. Mehr dazu im Ratgeber zum kleinen Unterhalt für Mieter.

Ein Streichzwang existiert nur in zwei Konstellationen:

1. Sie haben die Wohnung übermässig abgenutzt – etwa durch starke Nikotinverfärbung, grossflächige Flecken, Kerzenruss oder Wasserränder.
2. Sie haben farbig gestrichen und müssen den Originalzustand wiederherstellen – sofern der Anstrich noch Restwert hat.

Ohne diese zwei Punkte: kein Pinsel, keine Rolle, kein Renovationsanstrich. Wer trotzdem freiwillig streicht, schenkt dem Vermieter Geld.

Warum hält sich der Mythos so hartnäckig?

Weil Verwaltungen es gerne durchgehen lassen. Ein frisch gestrichener Raum vermietet sich schneller, sieht im Inserat besser aus, spart dem Vermieter den Maler. Wenn Sie als ausziehender Mieter diese Kosten übernehmen, ist das für die Verwaltung Gold wert. Deshalb tauchen im Übergabeprotokoll regelmässig Forderungen auf, die rechtlich nicht haltbar sind. Lassen Sie sich nicht einschüchtern.

Lebensdauer Wandanstrich: Die 8-Jahre-Regel

Hier wird es konkret. Der Hauseigentümerverband HEV und der Mieterinnen- und Mieterverband geben gemeinsam die paritätische Lebensdauertabelle heraus. Aktuelle Version: revidiert per 1. Februar 2024. Sie ist die einzige verlässliche Grundlage, wenn es um Abschreibung, Restwert und Schadenersatz geht – und Schlichtungsbehörden orientieren sich daran.

Für Wandbeläge gilt:

So funktioniert die Amortisation in der Praxis: Der Anstrich wird über die Lebensdauer linear abgeschrieben. Nach 4 Jahren ist die Hälfte amortisiert, nach 6 Jahren drei Viertel, nach 8 Jahren ist der Restwert null – egal, wie er aussieht. Konkretes Beispiel: Sie ziehen nach 9 Jahren aus, haben die Wände nie gestrichen, sie sind etwas vergilbt. Restwert? Null Franken. Auch wenn der Vermieter neu streichen lässt – er trägt die Kosten zu hundert Prozent. Sie zahlen nichts.

Anderes Beispiel: Sie wohnen nur 3 Jahre und haben eine grosse Russspur über dem Cheminée verursacht (übermässige Abnutzung). Renovationsanstrich kostet 600 Franken. Restwert nach 3 Jahren: 5/8 von 600 = 375 Franken. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen, weil die restlichen 5 Jahre Lebensdauer auf seine Kappe gehen.

Normale vs. übermässige Abnutzung – wo ist die Grenze?

Das ist die Schlüsselfrage bei jeder Wohnungsabgabe. Die Rechtsprechung hat klare Beispiele etabliert. Hier die ehrliche Übersicht:

Faustregel: Wenn ein durchschnittlicher Mensch im Alltag genau so wohnt wie Sie, ist es normale Abnutzung. Wenn ein Schaden über das hinausgeht, was beim Wohnen unvermeidlich passiert, wird es übermässig. Haustiere, Raucher und Kerzenfans landen häufiger in der zweiten Spalte – aber auch hier zählt nur, was sichtbar ist und protokolliert wurde.

Dübellöcher beim Auszug: Zuspachteln ist Pflicht

Hier wird es ein bisschen kompliziert, weil sich zwei Regeln kreuzen. Bohrlöcher in üblicher Anzahl gehören zum normalen Wohnen – ein Bild aufhängen, ein Regal montieren, ein Spiegel im Bad. Das gilt als kleiner Unterhalt, also als Aufgabe des Mieters. Heisst konkret: Dübellöcher müssen Sie beim Auszug fachgerecht zuspachteln. Nicht streichen – nur verfüllen.

Der Grund: Die Löcher selbst sind normal, aber sie sind ein technischer Mangel an der Wand. Den behebt der Mieter beim kleinen Unterhalt. Ein zugespachteltes Loch in einer ansonsten nicht renovationsbedürftigen Wand ist akzeptiert. Sie müssen nicht die ganze Wand neu streichen, nur weil drei Löcher drin waren.

So spachteln Sie Dübellöcher richtig

Sie brauchen: Spachtelmasse (Acryl oder Gips, CHF 6 bis 14 bei Jumbo, Coop Bau+Hobby, Hornbach, Bauhaus oder Landi), einen kleinen Spachtel oder Spachtelmesser, feines Schleifpapier (Körnung 120 oder 180), einen Lappen. Marken wie Knauf Easy Fill, Sika Reno Plus oder die Eigenmarken der Baumärkte funktionieren alle gleich gut.

1. Loch reinigen – mit dem Spachtel oder einem Schraubenzieher locker ausschaben, Staub mit Pinsel oder feuchtem Lappen entfernen.
2. Dübel rausziehen – wenn er sich nicht löst, mit einer Schraube zurückdrehen und mit der Zange ziehen. Dübel komplett raus, sonst hält die Spachtelmasse nicht.
3. Spachtelmasse auftragen – grosszügig ins Loch drücken, mit dem Spachtel glatt abziehen. Lieber etwas zu viel als zu wenig – Schwund einrechnen.
4. Trocknen lassen – je nach Produkt 1 bis 4 Stunden. Bei tiefen Löchern in zwei Schichten arbeiten.
5. Schleifen – mit feinem Schleifpapier vorsichtig glatt schleifen, bis die Stelle plan mit der Wand ist.
6. Staub abwischen – mit leicht feuchtem Lappen, fertig.

Bei einer weissen, neutralen Wand reicht das. Bei farbigen oder strukturierten Wänden wird es schwieriger, weil die Spachtelstelle sichtbar bleibt – dann ist eventuell ein Tupfer Farbe nötig oder, bei vielen Löchern, ein Renovationsanstrich der ganzen Wand.

Farbig gestrichene Wände beim Auszug

Haben Sie während der Mietzeit eine Wand in Ihrer Lieblingsfarbe gestrichen – Petrol, Senfgelb, Anthrazit –, wird die Sache anders. Farbige Anstriche gelten als Veränderung der Mietsache. Bei der Rückgabe müssen Sie grundsätzlich den Ursprungszustand wiederherstellen. Heisst: zurückstreichen auf weiss oder die ursprüngliche Farbe.

Aber – und das ist die gute Nachricht – auch hier greift die Lebensdauertabelle. Wenn der ursprüngliche weisse Dispersionsanstrich beim Übergabezeitpunkt schon mehrere Jahre alt war, hat der Vermieter nur Anspruch auf den Restwert, nicht auf einen kompletten Neuanstrich. Beispiel: Sie wohnen 7 Jahre in der Wohnung, haben nach 2 Jahren ein Zimmer dunkelblau gestrichen. Der Originalanstrich ist beim Auszug 7 Jahre alt – Restwert 1/8. Selbst wenn der Vermieter zurückstreichen muss, kann er nur 1/8 der Kosten bei Ihnen geltend machen.

Sind Sie länger als 8 Jahre in der Wohnung, ist der Originalanstrich vollständig amortisiert. Auch eine knallrote Wand müssen Sie dann nicht zurückstreichen – beziehungsweise: Selbst wenn Sie es nicht tun, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für den Anstrich. Die Restwert-Logik schlägt den Wiederherstellungsanspruch.

Ausnahme: Sehr extreme Farben (Schwarz, Neon) oder unfachmännisch ausgeführte Anstriche (Schlieren, Tropfen, ungrundierte Tapete). Hier kann ein Aufschlag verlangt werden, wenn ein einfacher Renovationsanstrich nicht ausreicht – etwa wegen mehrfacher Grundierung. Im Zweifel: Schlichtungsbehörde fragen, bevor Sie zahlen.

Was Sie beim Auszug WIRKLICH machen müssen

Damit Sie nicht im Unklaren sind – das ist die ehrliche Liste:

• Dübel-, Schrauben- und Nagellöcher zuspachteln. Fachgerecht, plan mit der Wand.
• Wohnung besenrein übergeben. Geputzt, nicht professionell – aber sauber.
• Eigene Einbauten zurückbauen, sofern nicht anders vereinbart (Lampen, Wandregale, Spiegel).
• Farbig gestrichene Wände ggf. zurückstreichen – nur wenn der Originalanstrich noch Restwert hat.
• Schäden melden, die Sie verursacht haben – auch wenn sie nicht offensichtlich sind. Verheimlichen lohnt sich nie.
• Schlüssel vollständig zurückgeben. Alle. Inklusive Briefkasten, Keller, Garage.

Das war’s. Mehr ist gesetzlich nicht verlangt.

Was der Vermieter NICHT verlangen darf

Genauso wichtig: die Liste der Forderungen, die rechtlich nicht durchsetzbar sind. Wenn eine davon im Übergabeprotokoll auftaucht, unterschreiben Sie nicht oder vermerken Ihren Widerspruch.

• Kompletter Neuanstrich aller Räume, ohne dass übermässige Abnutzung vorliegt.
• Renovation einer Wand, deren Anstrich älter als 8 Jahre ist, mit Forderung an den Mieter.
• Pauschalbeträge für „Renovation“ ohne konkreten Schaden und ohne Restwertberechnung.
• Professionelle Endreinigung als Pflicht, wenn Sie selbst sauber putzen.
• Reparatur normaler Abnutzungserscheinungen – leichte Vergilbung, Möbelabdrücke, Schatten.
• Mängel, die der Vermieter nicht innerhalb weniger Werktage gerügt hat. Art. 267a OR verlangt eine sofortige Mängelmeldung. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er seinen Schadenersatzanspruch komplett. Das ist eine harte Frist – meistens reden wir von zwei bis drei Werktagen nach der Übergabe.

Warnhinweis: Manche Verwaltungen verlangen pauschal „frisch gestrichen“. Diese Forderung ist rechtlich unhaltbar und gehört in keinen Mietvertrag. Selbst wenn sie dort steht, ist die Klausel nichtig, sobald sie über die gesetzliche Pflicht hinausgeht. Im Zweifel: Mieterverband kontaktieren oder eine Schlichtungsbehörde anrufen – das kostet wenig und schützt Sie vor Zahlungen, die Sie nicht schulden.

Was kostet professionelles Streichen?

Falls Sie sich aus Bequemlichkeit oder Zeitdruck doch entscheiden, einen Maler zu engagieren – etwa weil Sie wirklich übermässige Schäden verursacht haben –, bewegen sich die Preise in der Schweiz zwischen CHF 15 und 25 pro Quadratmeter Wandfläche für einen einfachen Renovationsanstrich. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit rund 200 m² Wandfläche kostet damit grob CHF 3’000 bis 5’000. Ist die Wand zuvor farbig gewesen oder muss eine Nikotinsperre aufgetragen werden, wird es teurer. Mit Vorgrundierung sind Sie schnell bei 30 bis 40 Franken pro Quadratmeter.

Wo Sie seriöse Maler finden: Plattformen wie Houzy, MOVU Renovation, käuferportal.ch oder Local.ch liefern Offerten von regionalen Betrieben innerhalb weniger Tage. Etablierte Schweizer Anbieter wie Brunner Maler oder lokale Mitglieder des SMGV (Schweizerischer Maler- und Gipsermeister-Verband) arbeiten zu transparenten Stundensätzen. Holen Sie sich mindestens drei Offerten – die Preisunterschiede betragen leicht 30 bis 50 Prozent.

Welche Farbe wird verwendet? Schweizer Profis greifen meist zu Premium-Marken wie Caparol, Sigmund oder KEIM (Mineralfarben, schadstoffarm). Im DIY-Bereich dominieren Brillux, Alpina und die Baumarkt-Eigenmarken von Jumbo, Coop Bau+Hobby, Hornbach, Bauhaus, OBI und Landi. Für Mietwohnungen reicht eine matte Dispersionsfarbe Klasse 2 oder 3 nach EN 13300 absolut aus.

Vergleich: Selbst streichen kostet Sie Material (Dispersionsfarbe, Pinselrolle, Abdeckmaterial, Kreppband) für rund CHF 150 bis 300 plus ein verlorenes Wochenende. Die Frage ist nicht, ob Sie es dürfen – die Frage ist, ob Sie es müssen. Und in den allermeisten Fällen: nein.

Lebensdauer-Übersicht für die ganze Wohnung

Damit Sie auch bei anderen Bauteilen einschätzen können, was noch Restwert hat, hier die wichtigsten Werte aus der paritätischen Lebensdauertabelle (Stand Februar 2024):

Diese Werte sind Mittelwerte für übliche Materialqualität bei normaler Nutzung. Ist ein Gegenstand älter als die Lebensdauer, hat er null Restwert – Punkt. Auch wenn er noch funktioniert oder gut aussieht.

Häufige Streitfälle bei der Wohnungsabgabe

Ich war Raucher – muss ich streichen? Wenn die Wände sichtbar nikotingelb sind, ja. Hier liegt übermässige Abnutzung vor, weil die Verfärbung über das Übliche hinausgeht. Aber: Die Lebensdauerregel gilt trotzdem. Ist der Anstrich 6 Jahre alt, schulden Sie nur 2/8 der Renovationskosten – nicht den vollen Betrag.

Mein Kind hat an die Wand gemalt. Filzstift oder Kugelschreiber sind übermässig. Aufgabe: Stelle abdecken oder Wand bereichsweise streichen. Bei Kreidemalerei oder abwaschbaren Stiften reicht oft Putzen.

Ich hatte einen Wasserschaden. Wenn er nicht selbstverschuldet war – etwa eine geplatzte Leitung –, zahlt die Versicherung. War es Eigenverschulden (Waschmaschine ausgelaufen, Aquarium übergelaufen), sind Sie anteilig dran, wieder mit Restwertberechnung.

Die Verwaltung verlangt nachträglich Geld. Prüfen Sie das Datum. Wurde der Mangel nicht innerhalb weniger Werktage nach Übergabe gerügt, ist die Forderung verspätet. Schicken Sie einen Einschreibebrief mit Hinweis auf Art. 267a OR. In neun von zehn Fällen ist das Thema damit erledigt. Wenn Ihnen während der Mietzeit Mängel auffallen, melden Sie sie sofort schriftlich – Details im Ratgeber zu Mängeln in der Mietwohnung.