La tabella della durata di vita indica quanto durano di solito le installazioni di un appartamento in affitto e serve a calcolare il valore attuale. In Svizzera si usa la tabella paritetica delle associazioni dei locatori e degli inquilini.
Esempio: al trasloco, dopo sei anni di locazione, il laminato del soggiorno presenta una bruciatura. Secondo la tabella un laminato di qualità media dura 15 anni: il valore residuo è quindi di 9/15, ossia il 60 per cento. Lei paga il 60 per cento dei costi di sostituzione, non il prezzo di un laminato nuovo.
Perché in caso di danni si tiene conto dell'età
Alla riconsegna, l'amministrazione chiede spesso il risarcimento integrale dei danni. La tabella mostra quale parte del valore è già stata ammortizzata per effetto dell'età e dell'uso. Se un'installazione ha superato la durata di vita prevista, di regola non resta un valore residuo da risarcire.
Che cosa indica la tabella
La tabella elenca elementi e installazioni come tinteggiature, rivestimenti dei pavimenti, apparecchi di cucina, sanitari e tapparelle. Per ogni voce indica la durata di vita prevista in anni: ad esempio 8 anni per una pittura a dispersione e 15 per un laminato di qualità media. L'ammortamento è lineare, quindi il valore residuo diminuisce ogni anno della stessa quota. L'età si calcola dalla posa o dall'ultimo rinnovo.
Calcolare il valore attuale con la tabella
Il calcolo funziona così: costi di sostituzione moltiplicati per la durata di vita residua, divisi per la durata di vita totale. Una tinteggiatura con una durata prevista di 8 anni è ammortizzata per metà dopo 4 anni. Dopo 8 anni, di regola, il locatore non può più chiedere nulla per la tinteggiatura.
Conta l'età dell'installazione, non la durata della Sua locazione. Se il pavimento è stato posato prima del Suo arrivo, anche quegli anni vanno conteggiati. Controlli inoltre che venga applicata la voce giusta, perché materiale e qualità determinano la durata: i 15 anni valgono per un laminato di qualità media e gli 8 anni per una pittura a dispersione.
L'usura normale non va risarcita
Prima di calcolare un valore residuo, chiarisca se il danno supera l'usura normale. Segni d'uso come pareti ingiallite o impronte lasciate dai mobili sono già compensati dalla pigione; la tabella non cambia questa regola. Serve solo quando c'è un danno di cui Lei deve rispondere: in quel caso l'età limita l'importo da risarcire.
Verificare una richiesta di risarcimento alla riconsegna
- Per ogni danno, chieda l'età dell'elemento interessato e la data dell'ultimo rinnovo.
- Esiga una fattura o un'offerta che indichi i costi di sostituzione e la deduzione per l'età.
- Il giorno della riconsegna tenga la tabella a portata di mano, sul telefonino o stampata.
Tabella paritetica e valore giuridico
La tabella non è una legge, ma nella prassi le autorità di conciliazione e i tribunali vi fanno riferimento. La versione completa è disponibile presso le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Nella Svizzera romanda esiste una tabella paritetica propria delle associazioni dei locatori e degli inquilini, che indica le stesse durate per tinteggiatura e laminato.
Durata di vita, valore attuale e verbale dei difetti
La tabella fornisce il numero di anni; il valore attuale è il risultato del calcolo, cioè quanto vale ancora l'installazione danneggiata alla partenza. Il verbale dei difetti documenta invece quali danni sono in discussione.