Le loyer brut est le loyer net augmenté des frais accessoires, pour autant que ceux-ci soient convenus sous forme d'acomptes ou de forfait. Il correspond au montant total que vous versez chaque mois. On parle aussi de loyer charges comprises.
Exemple : une annonce n'indique que le loyer net. Le bail, lui, indique le loyer brut, c'est-à-dire ce que vous paierez réellement chaque mois avec les acomptes pour le chauffage, l'eau chaude et les autres frais accessoires.
Comparer les logements sur le montant total
Les annonces, les baux et les budgets n'indiquent pas toujours les mêmes montants. Comparer des logements uniquement sur la base du loyer net conduit à sous-estimer la charge mensuelle, surtout dans les bâtiments anciens où les frais de chauffage sont élevés. Comparez donc toujours les loyers bruts et basez aussi votre budget de déménagement sur ce montant.
Ce qui compose le loyer brut
Le calcul est simple : le loyer net plus les frais accessoires convenus donnent le loyer brut. Dans le bail, vous trouvez à ce sujet :
- le loyer net pour le logement lui-même ;
- les frais accessoires sous forme d'acomptes avec décompte ultérieur ou de forfait fixe ;
- l'énumération des différents frais accessoires ;
- les postes indiqués séparément, comme une place de parc ou un garage, s'ils figurent dans le même contrat.
Frais accessoires en acomptes ou au forfait
Vous ne devez payer les frais accessoires que s'ils ont été spécialement convenus dans le bail (art. 257a CO). À défaut d'énumération, ils sont réputés compris dans le loyer.
Avec les acomptes, vous payez chaque mois un montant d'avance, puis un décompte est établi au moins une fois par an. Si les acomptes sont fixés très bas, le logement paraît moins cher dans l'annonce, mais un paiement complémentaire suit le décompte. Demandez donc le dernier décompte avant de comparer deux logements. Le forfait, lui, ne donne lieu à aucun décompte ; pour le fixer, le bailleur doit se baser sur les dépenses moyennes de trois années.
Séparer le loyer de la garantie
La garantie de loyer ne fait pas partie du loyer brut. Elle sert de sûreté au bailleur et ne peut pas dépasser trois mois de loyer pour un logement. La loi ne dit pas expressément s'il faut compter le loyer net ou le loyer brut, et la prise en compte des acomptes de frais accessoires est controversée.
La garantie prend couramment deux formes :
- Le dépôt de garantie de loyer : vous versez l'argent sur un compte de garantie bloqué à votre nom.
- L'assurance garantie de loyer : à la place du dépôt, un assureur fournit une garantie au bailleur. Vous payez une prime annuelle qui ne vous est pas remboursée. Si l'assureur indemnise le bailleur pour un dommage, il vous réclame ensuite ce montant.
Ces postes restent donc distincts dans votre budget : le loyer brut chaque mois, auquel s'ajoute soit l'argent immobilisé sur le compte de garantie, soit la prime annuelle.
Distinguer le loyer brut du loyer net
Le loyer net est le loyer proprement dit pour le logement. Le loyer brut comprend en plus les frais accessoires. Lorsque le droit du bail parle du loyer, par exemple pour les adaptations liées au taux d'intérêt de référence, il s'agit généralement du loyer net. Une baisse liée à ce taux ne concerne que le loyer net, pas les frais accessoires.